修改版大连鞍子山项目市场及地块研判分析.ppt

诺维溪谷 魅力之城 岭秀滨城 艾维尼小城 泡崖居住区 新星绿城 第五郡 春田 国民院子 提香漫城 中冶蓝城 八百家 在售项目分布 甘西北板块：目前剩余4300余套未售，其中50-59㎡和70-99㎡的产品是主要供应。 项目名称 30-39㎡ 40-49㎡ 50-59㎡ 60-690㎡ 70-79㎡ 80-89㎡ 90-99㎡ 100-109㎡ 110-119㎡ 120-129㎡ 130-139㎡ 140-149㎡ ≥150㎡ 销售套数 供应套数 缇香漫城 0 0 0 0 0 209 6 0 1 17 0 34 15 211 283 中冶蓝城 0 56 0 0 112 276 236 72 64 0 0 0 0 319 816 国民院子 8 18 205 64 214 74 152 45 26 31 11 0 27 450 875 春田-银杏园 6 6 0 280 20 112 0 34 61 94 209 10 28 475 860 春田-馥园 0 0 0 0 0 0 0 72 62 39 8 22 37 68 240 魅力之城（18-19期） 3 1 7 13 103 99 105 4 5 3 1 1 0 240 345 诺维溪谷 0 19 197 35 34 425 358 17 45 19 51 73 44 119 1317 新星艾维尼小城 0 0 368 170 529 611 35 23 28 28 1 4 5 1141 1802 新星绿城八佰家 0 8 61 94 95 137 53 11 15 23 0 2 0 230 499 易和岭秀滨城 0 4 62 0 103 759 191 25 64 48 1 2 29 558 1288 合计 17 112 900 656 1210 2702 1136 303 371 302 282 148 185 3811 8325 占比 0% 1% 11% 8% 15% 32% 14% 4% 4% 4% 3% 2% 2% 46% 100% 万科魅力之城——销售走势 销售情况：万科魅力之城项目销售量随推案节奏出现多个波峰，价格一路上扬，目前处于持续销售状态，7月之后价格有所回落，成交量也逐步走低，但进入2012年，3月迎来成交小高峰。 限购影响：政策调控效果逐步显现，观望氛围增加。 客户特征：受价格挤出效应影响明显的刚需类型客户为主；通勤时间（公交）接受度在1-1.5小时以内；对品牌有一定追求的消费者。 中冶蓝城——销售走势 销售情况：中冶蓝城项目2011年9月推出南侧多层1，2，3，4号楼，北侧9，15号楼，住宅共344套。面积区间在40-120平方米之间，主力户型为78和85平方米的二房户型。 限购影响：前期蓄水期较长，再加上主要针对刚需客群，在楼市行情不利的情况下，依然成交率较高。但随着销售淡季的来临，成交率持续在低位徘徊，今年3月稍有起色。 客户特征：看中性价比和小区多样化配套的年轻人为主。 三、项目综合研判和潜在开发问题分析 本项目周边的主要大盘项目不论从区域成熟度、生活配套、交通出行便利性、产业支撑等角度都优于本项目。尤其是万科魅力之城（包括万科后续新项目）以及亿达春田项目，与本项目对比，具有全方位的优势。 1、从市场竞争角度考量 而且从相邻关系角度，未来市区客源可能很大程度被上述两大盘截留，对本项目吸引市区客源产生较大的不利因素。而本项目周边相对市场接受度较低和去化不佳的中冶蓝城项目，其所处的地段的认知度、人气和交通便利性都高于本项目的地段。 ——因此，从竞争角度，本项目除了以后除了以低价吸引客户，基本无其他核心卖点和利好资源。 周边两大楼盘的优势特征 亿达春田项目——前期投入度极大，加之有政府支持的高新生态产业的支撑，包括亿达品牌在大连客户的地位，使得亿达春田项目具有不可比拟的优势。 万科魅力之城项目——由于有地铁概念加上目前配套和公共交通相对成熟，前革的市场认知度也高于革镇堡其他地区，因此，能有效吸引刚需客户。该项目的客层变化从早期以外来购房者为主，逐渐过渡到大连本地客户为主，可见对陌生区域的接受度需要较长时间。 甘西北板块未来供给：现有商品房供给主要来自亿达春田、万科和中冶蓝城，而尚未挂牌的亿城(原碧桂园项目)和卓越等大盘，预期未来供应面积将高于500万㎡。 ——且从区位价值角度分析，未来的潜在开发项目的区位价值普遍都优于本项目，因此，板块后续的市场竞争将较为激烈。 2、从未来板块的潜在土地供应量角度考量 大城(2011)-60号 占地16.86万平 楼面价2928元/平 大城(2011)-57号 占地2.14万平 楼面价3928元/平 大城(2011)-30、31号 占地30万平 楼面价1936元/平 大城(2