仲良联行-旭天发展天津空港项目市场顾问及开发战略顾.ppt

* * * * * * * * * * * * 财务分析情景假设－前期投入和项目概况 土地成本 3500万元 地上面积开发成本 3,500元/平方米 地下面积开发成本 4,500元/平方米 装修费用成本 1,000元/平方米 自有资金 36,000万元 融资利息 8% 还款年限 3年 融资成本 0.1% 行政管理成本 200万元/年 土地投资：根据发展商提供的信息，土地总成本为3500万元，应于2008年一次投入。 建筑开发：尽管产品类型包括SOHO、研发办公等多种物业产品，但建安成本按照统一的3500元/平方米计算；建安成本按照当期每年投资的建筑面积计算。 融资：资金投入中除了自有资金36,000万外其余为融资；银行的开发贷款利率按照8%计算，其他渠道的融资成本暂时按照银行贷款的利率计算。开发周期中每年支付8%利息，并在销售周期内保证现金流完整的前提下逐年偿还本金，期限为3年。 销售周期内的行政管理成本为200万元/年。 模式一SOHO分批开发，一期办公楼出售 * 开发节奏 该方案是不考虑项目地块条件的情况下，仅针对整个项目运作过程和资金要求所做出的一种战略。其中SOHO产品分两期开发，每期开发3万平方米，分布在4年平均开发。 该方案下，一期首先开发软通的研发物业，并建设部分办公物业用于出售； 二期建设3万平方米的SOHO用于出售，2万平方米的研发楼用于出租； 三期建设3万平方米的SOHO用于出售，3.8万平方米的研发楼用于出租； 配套面积在一期和三期开发，总面积为1.3万平方米； 地下面积在一期建设2万平方米，其余两万平方米分期平均开发。 在这种模式下，下面将根据对租金、售价、出租率、出售情况的预测来得出最后的财务表现。 * 项目的租金建议 我们对租金的分析考虑到空港地区现有的市场状况，并根据每年的市场发展预期，制定平均增长幅度，得出未来20年内的平均租金价格走势。 由于现有市场需求不够旺盛，空置率较高，因此现阶段可实现的租金价格相对比较低，我们预计2009年本项目可实现的合理租金为办公楼物业30元/平方米/月，配套面积部分30元/平方米/月；对于发展商出租给软通的面积，我们按照项目建设的投资回报率，给予60元/平方米/月的租金建议，该价格也是目前软通在空港地区的名义租金水平。 对租金的增长水平，我们给出的参考范围是前5年租金零增长，5年后起每年3%的租金增长率。由于租赁是最直接反应客户需求的营销模式，因此在空港现有的环境下，客户需求量相对不高，而在未来一个周期内（5年），空港地区的办公市场也不会出现特别明显的改善，因此租金增长的预期降低。而5年之后，市场状况已经相对成熟，我们按照租赁合同的方式，给予2年5%或3年10%的增长率，即平均每年3%的租金增长。 配套面积在前期尽管有租金价格，但不会有租金收入的产生。我们预计配套面积在5年之后才可以真正产生收入，是因为在园区建设的前期，发展商需要以零租金甚至补贴营业额的方式才可以吸引商家进入。 * 上表为在完全租赁的营销模式下根据预测租金的基础上可实现的租赁面积；其中第一栏为当年新增的租赁面积，第二栏为当年累计的租金面积及可收取租金部分的租赁面积。 项目启动的早期，我们对租赁市场还不是非常看好。预计首期出租部分面积将有两到三年左右的消化期；随着市场的发展，后期的吸收速度将有所增加。 出租情况预测 * 项目的售价建议 我们对售价的分析是根据目前的基础市场价格，并根据每年的市场发展预期，制定平均增长幅度，得出未来10年内的售价，实际操作中通常的销售周期为5年之内。 目前周边办公楼市场处在刚起步阶段，许多项目仍处于建设期当中，因此现阶段使用者需求产生出的购买意愿并不强烈，应多以投资性需求为主。我们预计2009年本项目可实现的预期售价为办公楼7500元/平方米，SOHO产品7000元/平方米。这个价格与周边目前现有项目的价格比较，具有一定的优势。 我们对项目房售价的增长速度预期是年增长速度5%。该判断是来自近年来房地产市场的价格增长幅度和对未来宏观经济的大体判断。考虑房地产价格已经在近期有了较大幅度的增长，但租金并没有达到此增幅，因此导致投资回报率持续下降，因此尽管房地产市场未来的发展空间依然巨大，但是售价增长幅度将受到一定的制约。我们按照售价年增长幅度5%来完成财务模型中的各种计算。 * 项目出售面积预测 上表为根据预测售价的基础上可实现的出售面积；由于项目在出售时仅可以出售给空港地区的法人，因此在销售速度上，我们对SOHO类的产品销售速度预期比较保守，每个销售周期为3年。 * 现金流量表 * 通过简单的敏感性分析可以得出，成本的敏感性范围为3%，价格的敏感性范围为6%，总体的抗风险能力并不是很强。但由于对成本的价格计算较高和价格、吸收率的预期较低，因此项目的实际抗风险能力是