凭祥市基准地价更新成果.doc

凭祥市基准地价更新成果（新） 文章来源：??发布日期：2013-6-18 13:20:38 凭祥市城镇土地定级与基准地价更新成果 ? 一、基准地价内涵 基准地价为政府定期制定公布、按各土地利用类型现状条件评估的某一估价期日法定最高年期土地使用权区域平均价格，是土地法定年期的土地使用权未来纯收益的现值总和。 凭祥市基准地价主要分类由商业、住宅、工业三类用途组成。价格对应的基准条件为： （1）评估基准日为2013年1月1日。 （2）土地使用年限按各类用地出让土地使用权的法定最高年限设定，即商业用地40年，住宅用地70年，工业用地50年。 （3）土地开发达到 “五通一平”标准（宗地红线外“五通”，即通路，通上水、通下水、通电、通讯，宗地内部达到开发建设条件的熟地状态），五通一平开发程度指宗地红线外土地开发状态，宗地红线内具备开发建设条件，其他建设相关费用计入地上建筑物开发建设成本。 （4）土地利用状况：商业用地平均容积率1.0；住宅用地平均容积率3.0;工业用地平均容积率1.0。 （5）地价影响因素均在一般状态。 ? 表1? 凭祥市基准地价土地价格内涵 项目土地用途 商业 住宅 工业 土地开发程度 五通一平 五通一平 五通一平 平均容积率 1.0 3.0 1.0 土地使用年限 40年 70年 50年 价格表现形式 地面地价 地面地价 地面地价 二、城区（主城区）土地级别与基准地价成果 （一）土地级别范围划分成果 1.一级地分布范围 一级地主要分布在凭祥市城区中心区，是凭祥市城区各类商服业设施集聚度最高的区域，交通便利，基础、公共服务设施齐全，商业繁华度高。级别边界东至旧州山；南至湘桂铁路、凭祥河及市图书馆；西至人民医院、市公安局及丽景花园等用地；北至北大路。一级地范围主要街道有屏山路、志明路、北环路南段、金祥路、北大路、科园大道东段、银兴街、富康街、安屏街、睦南街、屏山路一支巷、南街、新华路等；主要单位有粮食局、教育局、市人民医院、公安局、银兴综合市场、汽车总站、工商银行、建设银行、邮政储蓄银行等。一级地范围呈片状，分布较规则，与商服中心分布相对应，土地利用以批发零售、商务金融为主，体现了定级以经济价值为主进行评定的原则，反映了土地资源的最优化配置趋向。 2.二级地分布范围 二级地围绕于一级地周边。级别边界东至中国人民保险公司及祥园宾馆；南至湘桂铁路、市安全局以及市电影院；西至市中医院、白马山，入境检验检疫局、市农委宿舍、市五金公司、市环境保护局及凭祥水厂一带区域；北至祥龙小区，市农机站，水产野生动物救护站，翠竹路一带区域。主要街道有翠园路、北大路北段、翠竹路、科园大道（中段）、屏山路三支、双拥路、北环路中段、南大路、平而关路等；主要单位有中医院、国土资源规划局、国税局、财政局、市政府旧址、农业局、林业局、中区市场等。二级地范围呈片状，分布较不规则，沿主要街道延伸，土地利用以商务金融、城镇住宅为主，批发零售为辅，交通较便利，设施较齐全。 3.三级地分布范围 三级地围绕于二级地的四周，并向市行政新区和南山区扩展。级别边界东至白云加油站、市人民检查院、凭祥市政府、金地·白云山世家、海关大楼以及南兴地产；南山三级地片区东至湘桂铁路；南至金象大道以南约50米处、西城时代小区以及南山路；西至沼化小学、南园宾馆、前进小学、时代天城，以及红林路以西约20米处，山间路以西约55米处、西外环路以西约50米处；北至后屋山、市农资公司化肥仓库、保险小学以及部分北大路沿线往北约20米处。主要道路有北环路北段、友谊关大道、金象大道、南大路、狮子山路等；主要单位有市政府、人民法院、供电局、博物馆、检察院、凭祥海关、武装部、党校、凭祥南站等。三级地区域以住宅为主，兼容商业、工业用地，交通通达度、基础设施完善度一般，商业网点较少。 4.四级地分布范围 四级地围绕于三级地的四周，共包括7个片区。第一片区为后屋山及市农资公司化肥仓库西面、北面区域，市第一中学西面区域（包括龙里屯及竹芽屯）。第二片区为莲塘加油站以北、连城路洞口以南所包围的区域；第三片区由镇财政所、国税稽查局、凭祥救助站为界以北至范围边界区域。第四片区由金地·白云世家、海关大楼、南兴地产边界向东至六尖山脚，南友高速往南约500米处，包括板透村和板透小学。第五片区东起北荒山脚，南到南山养护站，西至湘桂铁路，北到金象大道以南约40米处以及西城时代小区。第六片区东至山间路以西50米处、葫芦岭、凭祥市胶合板厂、前进小学、铁路小学等，南至规划西环路与湘桂北路交叉口，西至西环路，北至竹山；第七片区东起凭祥物流园，南至规划城南路，西至规划西外环路、规划西环路，北至召化小学。主要道路有林研所路、国道322、南友高速公路、南大路等；