合正观澜项目市场部分.pptx

合正观澜项目报告 写字楼部分;Part 3;;南山科技园;【商务发展趋势3】深圳关内产业升级腾笼换鸟，将大量挤压低租金承受力企业外溢至关外，龙华将成为承接福田中心区企业外溢的第一站;【商务发展趋势4】龙华片区发展主要受地铁四号线及深圳北站的带动，四号延长线的开通，将为福田及深圳北CBD外溢客户提供便利;【商务发展趋势5】未来城市产业格局洗牌、区域产业规划与结构优化大背景下，观澜将会成为下一个产业转移的高地;Part 3;龙坂商务市场;清湖片区：依托传统中心发展起来，区域价值较高 主流产品：乙级写字楼为主，类甲级开始凸显 价格：租60--80元/㎡·月;代表项目 ;【第二梯队】 乙级写字楼，为片区主要商务产品形式，档次相对低端，租金水平约为50-70元/ ㎡ ·月;【第三梯队】90年代早期厂房，部分厂房处于2产向2.5产升级阶段，租金为25-30元/㎡ ·月;1;1;16;17;18;1;【供应格局】未来供应多为大型综合体，体量较大，但写字楼物业较少，以销售型物业为主;1;项目位置;2016-1-25;【客户需求及行业】拓展市场、提升形象及规模扩张主要驱动因素，需求主力客户行业有电子科技、贸易、金融、建筑工程和IT;;1;【项目概况】项目位于北站核心商务区域，周边豪宅云集，配套完善，商务氛围相对成熟；户型方正，外观大气，昭示性强。;置业目的：成交客户中，自用客远多于投资客。其中，自用客达到98%，投资客户仅占2%，无投资兼自用客户存在。 客户行业：行业种类比较丰富，但装饰设计企业占比较高，达27%，其次为电子贸易、电子研发。作为龙华区主流行业类型，电子贸易类行业承租能力偏弱，普遍集中于乙级写字楼。 需求面积：成交客户中，以151-300㎡中小面积成交为主流，按客户数量计，租赁300㎡以内的比例高达66%。;光浩国际中心成交客户原办公物业基本仍为写字楼，占比高达64%，其中以乙级写字楼外迁为主；这是由于项目位于龙华北站片区核心为主，总体性价比较高，吸引了大批量福田区写字楼外溢客户； 部分来自观澜、大浪等地区的厂房客户亦出于升级部分管理、销售部门形象而来此办公；;;3;【观澜商务市场格局】观澜商务产品主要呈现四大板块分布，办公主要分布在龙华新区管委会附近，科技园和生产厂房均呈散点分布;【第一梯队】综合体配套写字楼项目，目前仅有观澜湖新城一个5A甲级写字楼项目，树立区域商务标杆形象，目前整体出租率约25%;【第二梯队】总部型办公企业，政府重点引进的知名企业，以自身工业园区为主，产业结构以二产为主，对于三产办公需求带动效应弱;【第三梯队】办公及商务公寓性质写字楼，一般作为生产企业总部办公，现有产品档次较差，租金水平较低，无法满足区域中高端客户租赁需求;【第四梯队】以办公功能为主导产业园，多作为企业孵化器和加速器形式对外租赁，产品形态多为研发办公和初级办公，兼顾部分生产功能;【第五梯队】以生产功能为主导的工业园，多为简易厂房、低矮办公及宿舍一体，办公和生产环境都较为初级，租金水平约10-20元/㎡·月;3;;;;客户来源：写字楼客户绝大多数来源于龙华本地，同时吸纳部分来自福田、南山、罗湖等关内外溢客户； 驱动因素：拓展市场、提升企业形象、租赁到期搬迁、规模扩张、成立分公司； 龙华本地：以提升形象、拓展市场和规模扩张这几种需求驱动为主； 福田区外溢：拓展市场、设立分点、规模扩张、节约办公成本，成为福田外溢客户的???要驱动因素，以乙级写字楼和非核心区依赖型客户外溢为主。;【客户关注点】产业环境及区域规划是客户对非核心区域重点关注的因素，而交通、成本、配套及环境成为客户选择物业的主要因素;【客户访谈1】随着深圳老中心区产业的升级和转型，传统研发、制造等功能呈现外区域转移特征;【客户访谈2】观澜本地客户大多依赖于关内客户，目前片区写字楼已不能满足客户的改善需求;;47;2;【未来供应格局】;2016-1-25;观澜片区： ①片区写字楼呈四大片区分布，主要为政府带动及企业效应带动。写字楼市场处于初级发展阶段，档次低、不成规模、客户群以个人或中小型企业为主。 ②目前片区真面临2产向2.5产过渡阶段，现有写字楼已经不能满足客户办公形象升级需求。 龙坂片区： ①龙坂片区商务氛围凸显，近年有大量类甲级写字楼入市，逐渐成为新兴商务热点区域，且去化较理想，以租赁为主，租金最高达100元/㎡·月； ②未来供应：未来市场供应以多为综合体项目，体量较大，且以销售型物业为主，市场竞争较激烈，主要集中于大型城市综合体项目;Thanks