兴华南街城中村改造项目可行性研究报告.ppt

区域市场销售价格走势 从土地近期成本来看，楼地价已接近区域市场售价； 从未来市场供应看，2010年城中村改造项目大多进入立项待建阶段，虽然2010年主流开发商仍为剩余地块开发，不会出大规模入市局面，但持续供应量大是不争事实，考虑到拆迁补偿成本，预计部分开发商会减少市场预期。 从市场潜在目标消费群来看，随着片区高品质楼盘入住居民增多，老客户介绍新客户将为区域带来较多外围区域客源 从周边区域市场竞争来看，本案片区市场接近金水区楼盘水平，主要客户群为地缘性或强辐射性客户。 综合上述因素，一方面在土地市场价格节节攀升的带动下市场价格会有所上涨；另一方面片区内有大量城市综合体等待上市会减少现有开发商市场预期，这样两相抵消，未来2年住宅市场价格将会稳定在5600元/平方米以内，如超出则意味严重脱离消费者底线，随时会陷入2008年时的萧条时代。 开发环境分析—区域房产市场 开发环境分析—小结 中原城市群城铁规划，郑州市总体规划、综合交通规划、商贸城产业规划等远景目标为郑州发展区域中心城市奠定坚实基础。另据统计，截止09年第三季度末郑州市区城镇居民人均可支配收入为13335元，有较大增长幅度，表明郑州城市房地产开发有较好的软硬件支持。 根据郑州市总体及中心城市规划，房地产开发在北区控制用地的原则下，东、南、西将依次成为未来市场发展主要空间。由于南区开发道路、环境等市政资源相对西区完善，预计今后3-5年南区将替代北区成为第二大市场主体。 09年郑州房地产市场在沉寂一年后重归火爆，刚性自住中小户型需求集中爆发，多数住宅开发项目“开盘即清盘”，销售价格一路上扬至4906元/㎡且有继续上涨趋势，表明郑州住宅消费需求旺盛。 09年末房价居高不小、地王频现，社会呼吁质疑政府作为声占据主流媒体意见，表明明年房产政策有继续调控可能，房产形势有待观察。从国家角度出发，房价趋势保持稳定、小幅增长是其调控的主要目的。 09年末国家宏观调控出台遏制投资性住房需求政策，表明明年房地产主体市场将围绕刚性需求发展。一为改善居住需求，一为过渡投资需求，中小户型和偏舒适性产品有绝对市场空间。 区域开发龙头亚星盛世家园、升龙国际中心、橄榄城等项目已为市场奠定良好形象，目前多处于中后期开发，30层左右高层是市场绝对供应，整盘销售价格水平为4800-4900元/㎡，最高价约5500元/㎡，受系列地王刺激，普遍有上调趋势。 区域内行政、事业单位及专业批发市场或商业中心经营者基数大，住房需求稳定，收入水平较高，将会是本案质量较高的客户来源。 根据实地调研，区域市场目前中小户型80-90㎡左右二房，90-100㎡左右三房严重馈乏，凡项目一经推出，当天不分楼层即售磬。本案在区位环境、内部环境不占优势下，瞄准市场热点进行适当优化，占领首位度将对项目开发利润有较大提升。 环境分析—小结 本案劣势分析，这些劣势会构成未来营销中的障碍： 本案四至不直接临市政道路 本地区品牌开发项目对本地区的购买量占据约对优势； 本案所在容易形成中低价位住宅市场的心理印象，不利于本案价格的提升； 先期开发的楼盘，在售现房优势明显，且其后期项目有前期的铺垫，市场形象已经塑造好，产生熟知心理利于销售；而本案市场形象空洞，一段时间的认知过程会拖延预期销售进度； 开发环境分析—小结 PART 3：定位及物业发展建议 产品定位 本案项目定位中小、精品、创新户型纯居住社区，主要基于地块开发资源和区域市场竞争对比，其主要原因是： 相对而言，本案规模较小，景观园林规划难有突破 项目四至不临市政道路，无商业价值 项目区域内中小户型供不应求 没有知名开发品牌 客户定位 重要客户 市内弱辐射区域客户：地缘上与项目有区隔，但认同其发展前景，购买时主要考虑低总价和精致产品结合的吸引力，以及日趋完善的生活配套； 外省市客户：地缘上从项目出入市区，看好南区域发展前景，方便两地往返； 核心客户 二七区地缘性客户：购房更多考虑地点，通勤方便；以及生活的便利性； 市内强辐射区域客户：在地缘上与项目有着天然的联系，购房时会结合自身经济实力综合考虑地点和产品对其的适应性； 集中在中原区和管城区在临近的地方居住或工作，如：碧沙岗商圈、大学路商圈等 游离客户 投资客：倾向购买热点区域内的物业做投资，对区域和产品的升值潜力很关注。 本案目标人群来源于地缘性和辐射性区域，基本以中原区、二七区和管城区客户为主。在职业特点上主要集中于私营创业主、年青白领等中高等收入水平并且稳定的人群，他们追求高品质的生活质量，对小区的环境、配套设施等要求较高，但更关注自身经济实力的匹配程度。 * 兴华南街城中村改造项目 可行性研究报告 核心提示 [关键字]项目定位 开发经营 项目投资 本方案通过对地块开发资源、经营环境的调查分析，以及周边主要竞争物业的比较后，对项目的可行性与开发