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西宁市房屋拆迁补偿问题探讨 西宁市房屋拆迁补偿问题探讨 口李道民 西宁市房屋拆迁估价,是根据经市人民 政府同意发布,并白2004年3月4日施行的 《西宁市房屋拆迁安置补偿标准及价格评估 规则》(宁政[2004]30号,以下简称《标准及 规则》)进行评估.在拆迁补偿中,几乎没有 按估价结果补偿的.尤其是2004年以后,拆 迁难度越来越大,很少有按期完成拆迁的. 究其主要原因,是补偿标准太低,估价结果与 市场价相差甚远,毫无参考价值.实际补偿 额要在补偿标准基础上上浮15%一30%,甚 至更高.之所以形成这种局面,主要原因是 各估价机构是根据《标准及规则》进行估价, 而《标准及规则》规定的补偿标准与市场价 相差甚远,被拆迁人难以接受. 一 ,市场价与补偿标准 《城市房屋拆迁管理条例》第二十四条 规定.货币补偿的金额,根据被拆迁房屋的区 位,用途,建筑面积等因素,以房地产市场评 估价格确定.我们从西宁市交易管理所定期 公布的西宁市住房二级市场成交参考价格和 我们平时积累的成交实例价格,剔除成新和 装饰因素,与补偿标准进行比较: \～. 地段四 价格\\, 市场平均价格(Y~em)1697138512171059 补偿标准(十成新)11741061990912 可见住宅补偿标准是市场价格的78. 3%(平均值).2005年商业用房平均售价 5000m,而补偿标准平均价格2131 m,是市场价格的42.6%. 补偿标准与商品房售价比较.根据商品 房备案登记统计,2005年l一9月西宁市商 品房住宅销售价格平均1394m,非住宅 平均售价7694m.补偿标准一至四类 地段住宅十成新平均补偿价格为1034 m,是商品住宅售价的74.2%,商业用房补 偿价格2131:T~Vm,是商品房商业用房售价 的27.7%.从以上比较可以得出结论,补偿 标准大约是市场价格的30%一78%,其中住 宅接近于上限,商业用房接近于下限. 二,房屋重置价格 房屋重置价格,应是某一基准日期,不同 建筑结构,用途或等级下的特定状况的房屋, 建造它需要的一切合理,必要的费用,税金及 应得利润.具体一点,应包括前期费用,建安 造价,管理费用,投资利息,销售税费,开发利 润六项.《房地产估价现范》5.4.6条规定,建 筑物的重置价格或重建价格,可采用成本法, 市场比较法求取,或通过政府确定公布的房地 产重置价格扣除土地价格后的比较修正来求 取,也可按工程造价估算的方法具体计算. 近年来,西宁市经公布实行的房屋拆迁 补偿标准和市场评估标准有98年市场评估 重建价格标准(43号),99年的拆迁补偿标 准(85号),95年,96年,97年,99年的房改 成本价标准,万通中心拆迁补偿标准,2003 年拆迁补偿标准(77号),2004年拆迁补偿 标准(30号),现列下表进行比较. 一 29— 近年拆迁补偿标准(住宅) 一98年(4399年(852001焦2003焦2004焦\\\号)市场99年房号)补偿万通中心(77号)(30号)改成本价结构等级\\价价补偿价补偿价补偿价钢混1675.621372103ll154103l 砖混一等lll7.0884o6631012砖混二等893.66756632965.397l5632 砖混三等681.4268l603920砖混四等613573874砖木一等851.29795626709626 砖木二等747.597l5594673594 砖木三等633.266l3572649.572 土木一等694.87585585664585 土木二等604.16554554629554 土木三等5l6.555275276oo527 土木四等5O45O4574504 近年拆迁补偿标准(商铺) 99年(8599年2001焦2003焦2004焦 补偿标准\号)市场号)补偿(178号)万通中心(77号)(30号),李98年(43 . 价价补偿价补偿价补偿价补偿价结构等级,\ 钢混l1028821212l102 砖混一等在住宅基9957963O础上上浮砖混二olO43948 40%一 砖混三等60%9057242O0o996905 砖混四等860688l50o946860 砖木一等93975l1033939 砖木二等8917l3980891 砖木三等858686944858 土木一等878702966878 土木二等83 土木三等790632869790 土木四等7566o5832756 — 30— 必须明确,2002年前的补偿标准是重置 价,2002年后的补偿标准是市场价.比较这 些补偿标准,有以下结论: 1.2004年公布的房屋重置价格与1999