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浅析土地违法行为查处的难点及对策 淮安市国土资源局清河分局王家富 毛周玉钟小平 依法查处土地违法行为是《土地管理法》赋予县级以上人民政府土地行政主管部门的 一项神圣职责，是实现土地管理法制化的重要途径。然而在土地执法工作实践中，常有 “土地执法难、难执法”的感叹，常会遇到这样或那样的难题，土地违法行为难在何处?如 何应对?笔者结合淮安市的一些情况，就此浅析如下： 一、土地违法行为查处的难点 1．土地违法行为发现难。城市化步伐的加快，流动人口的增加，城市经济的发展，使 土地价值属性日益显现。受利益的驱使，违法用地者或私下交易，非法转让土地使用权； 或在自己的院落、周边违法占地搞违章搭建、扩建；且大多利用节假日搞突击建房。具有 突击性、隐蔽性、分散性。由于土地执法人手及装备的原因，客观上造成城区严、近郊松； 路途近严、路途远松；个人严，法人松等现象，导致土地违法行为的发现难o 2．土地违法行为界定难。未按批准用途使用国有土地的行为属违法行为，如擅自改 变住宅用途，搞出租或营业性门店等，但短期的租用，没有协议，缺少证据，如何按《土地管 理法》第80条、43条规定，按非法占地每平方10元以上、30元以下罚款；再有不办理土地 变更登记的行为，依据《土地管理法》第82条规定，由县级以上人民政府土地行政主管部 门责令限期办理。《土地登记规则》第42条规定，土地使用者、所有者末按规定如期申请 土地补始登记的，，按非法占地论处；未按规定如期申请变更登记的，除按非法占地处理 外，视情节轻重报人民政府批准，注销土地登记，吊销土地证书。在土地执法操作中，对此 土地违法行为往往难以界定o 3．追缴难。包括土地出让和土地年租金，用地单位或个人普遍以划拔土地进行买卖、 转让、出租或改变用途，导致大量土地资产流失。如追缴土地出让金或土地年租金，用地 单位和个人往往使出浑身解数，使非法土地交易难以进入“笼子”。 4．协调难。对于历史遗留的非法占地建房户，由于数量众多，有其历史特殊背景，处 理不到位，而随着城市规划的不断调整，仅处罚不完善手续，容易形成土地违法积案，而老 百姓“法不治众”的心理导致查处工作的被动，要彻底解决历史积案，必须由国土、规划、房 管；城建、财政、物价等多，部门协调动作，特事特办，而实际操作中十分困难，造成违法用 地者长期“合法”使用土地。 5．查处难。一旦土地违法行为造成事实，即非法占地上有了建筑物或构建物，限期拆 除、铽款的难度很大，矛盾极易激化。淮安清河分局的一位土管所长就曾被违法用地者围 一443— 江苏省土地学会土地学术年会(-00--年度)论文集 攻、殴打，甚至接到恐吓电话。 二、违法用地的基本情况 从违法违规用地性质来看，突出的是用地户非法转让土地、改变土地用途和未批先用 等。据淮安市统计，在近两年内，全市共发现违法违规用地111家，涉及面积35公顷。其 中市级违法违规用地33宗，涉及面积19．98公顷。截止今年上半年，市级违法违规用地 已全部进行了查处。其中，非法转让土地10宗，涉及面积3．8275公顷，依法补办了土地 出让手续，并处罚款27万元；改变用途的6家，涉及面积3．8458公顷，对其中5宗地依法 补办出让手续，其中一宗地令其退还土地，并处罚款；擅自占地11家，涉及面积8．7957公 顷，补办出让手续的6家，并处罚款18．5万元；没收4宗地，处罚款47．72万元，拆除非法 建筑1家，处罚款39。3万元；土地闲置4家，涉及面积3．2166公顷，责令其限期开工建 设，征收闲置费16万元；对2家0．62公顷非法出租土地案也依法进行了查处。截止，今年 3月，全市共调查处理了109宗违法违规用地案件，涉及面积30．183公顷，查处率达98． 2％。另历史遗留的违法占地户数百户，以划拔地私下出租或改变用途的分散的个人用地 户还有相当数量待查。各级土地行政主管部门虽加大了土地巡查的频率，但违法用地案 发生的势头还没有从根本上遏制，土地执法者还处于“忙于应付”、“被动作战”的局面。 三、形成违法用地现象的原因 1．村民翻扩建违法占地行为，大都受利益的驱使，随着城市发展的不断外延，各种道 路、基础设施的配套，引发了近郊村民违法占地建私房或出租或自营，谋取私利。 2．历史遗留的土地违法行为木已成舟，就淮安而言，1998年前后建私房的扩建，由于城 市规划的不断调整，规划许可证得不到落实，导致土地使