浅论商业银行房地产企业开发贷款封闭管理的风险及防范(建行).docx

浅论商业银行房地产企业开发贷款封闭管理的风险及防范郭平 收稿日期：2006-02-24（中国建设银行北京分行房金部，北京，１０００５３）摘要：随着房地产金融业务的快速发展，房地产开发贷款在商业银行的贷款中占有较高的比重。由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发贷款实行封闭管理。本文根据贷款封闭管理的运行模式，分析了在贷款过程中银行面临的风险，并提出了相应的风险防范措施。关键词：房地产开发贷款；封闭管理； 近年来，房地产金融业务快速发展。据有关部门统计，房地产开发所需资金８０％来源于商业银行。从短期来看，房地产贷款是当前商业银行资产类别中质量最高的贷款种类之一。但是从长远来看，如果商业银行不能对房地产贷款面临的潜在风险进行识别和控制，则房地产贷款的非理性扩张就会成为商业银行严重的风险源。房地产行业是一个典型的资金密集型的行业，其对于融资的依赖程度明显高于一般的工商企业。房地产贷款是指与房产或地产的开发、经营、消费活动有关的贷款。房地产开发贷款指商业银行向借款人发放的用于土地一级开发、房屋建造过程中所需建设资金的贷款。房地产开发贷款的对象是经工商行政管理机关（或主管机关）核准登记的房地产开发企业和利用单位自有土地建设经济适用住房的企事业法人。申请房地产开发贷款的借款人如果为房地产开发企业或具有房地产经营开发资格的企业，应具有建设行政主管部门核准的房地产开发企业，并已获得《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《房屋预售许可证》，其建设项目能适应当地市场需求，具有良好的销售前景。一、目前房地产开发贷款封闭管理的运作模式由于房地产开发贷款的风险较高，商业银行为了资金安全，保证房地产开发贷款资金专款专用，促使房地产项目资金在行内良性循环，商业银行一般要求对房地产开发企业贷款实行封闭管理。中国银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》规定，在房地产开发企业的自有资金得到落实后，商业银行可根据项目的进度和进展状况，分期发放贷款，并对开发商资金使用情况进行监控，防止贷款挪作他用。同时，商业银行应积极采取措施应对项目开发过程中出现的项目自身的变化、房地产开发企业的变化、建筑施工企业的变化等，及时发现并制止违规使用贷款情况。上述规定可以说完全认可了商业银行对房地产开发贷款封闭管理。房地产开发企业贷款封闭管理是指商业银行对审批确定的房地产项目采取资金全程监控，使项目建设资金投入及租售资金回流在同一账户内封闭运行的管理方式，该账户就叫封闭账户。具体运作过程为：商业银行对借款人申请贷款的房地产项目进行调查评估，根据评估的结果报有权审批机构审批，审批同意后，签订《借款合同》、《担保合同》和《借款合同补充协议》。在贷款发放前，借款人进行房地产项目抵押登记，并在贷款人处开立资金监管性质的专用帐户（即封闭账户）。贷款发放后进入封闭账户，贷款的支用通过封闭账户进行。封闭账户仅用于贷款项目有关的资金收付、企业日常开支应使用其它帐户结算，两类资金不能混用，通过封闭账户支付资金的收款单位必须与项目建设有关且符合《借款合同补充协议》的规定，否则，借款人无权支用。贷款的归还也通过封闭账户实现，其还款来源主要是贷款项目的销售收入。借款人在贷款项目上的销售收入（包括个人住房贷款和首付款）必须存入封闭账户。贷款人按比例控制封闭账户中的留存资金，即根据贷款余额在项目可销售房屋市场价值所占的比例，逐月从销售收入中留存部分资金，用于累计还贷。具体计算公式为：每月留存资金额＝当期贷款余额／可销售房屋市场价值ｘ当期销售收入。每月留存资金额不低于上述公式计算出的相应金额。贷款封闭管理，可以有效地监控贷款的使用和回流，可以有效降低贷款风险。但是为了确保贷款安全，房地产开发企业贷款封闭管理运作过程中仍然需要防范以下风险。二、银行风险分析（一）贷款抵押落空的风险，这种风险主要是因为贷款期限与项目开发期限不匹配造成的。贷款封闭管理的理想状态是，贷款项目的全部土地使用权及其地上建筑物抵押给贷款银行。在贷款封闭管理中，贷款的期限和项目开发建设的期限必须匹配，确保项目资金的回流时间与贷款的回收时间相符。如果由于贷款期限过短不能满足项目开发的时间需要，也就是贷款到期企业却没有收入归还贷款，将导致银行被迫发放借新还旧贷款。这样，在发放新贷款的过程中需要解除原抵押登记手续重新办理新的抵押手续。由于抵押登记部门和银行的操作流程不完全一致，往往出现原抵押登记手续已经解除、新贷款已经发放而新的抵押登记却无法办妥，一旦此时司法机关对抵押物采取法律强制措施，必然导致新的借款无抵押担保。此时，银行就难以实现贷款的封闭管理。还有一种情况，在旧贷款抵押期间，房屋被出租，而旧贷款到