农房改造集聚建设与地改中的土地政策问题.pptVIP

* * 农房改造集聚建设与 地改中的土地政策问题 主讲人: 温州市国土资源局陈如坚 主要内容 一、我国的土地管理政策体系简介 二、农房集聚与地改中的相关土地政策 一、我国的土地管理政策体系简介 1986年《土地管理法》颁布实施，之后成立了国家和地方土地管理局，其背景是改革开放后我国耕地的快速减少，中央出于粮食安全考虑，决定要在我国实行最严格的耕地保护制度。1998年《土地管理法》经重大修订，基本确定了我国现行的土地管理制度体系。包括土地所有权使用权制度、土地用途管制制度、土地利用总体规划、基本农田保护、农用地转用、土地征收和使用、建设用地划拨与出让、耕地占补平衡、年度计划管理等制度。 二、我国的土地管理政策体系简介 宪法规定，我国的土地所有权有两种：国家所有和集体所有。宪法还规定城市土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。城市土地国家所有的规定是我国土地征收制度的主要依据。 因为土地的公有制，自然人能够拥有的物权性质的土地实际上是各种土地使用权，又可分为农用地承包权和建设用地的使用权。建设用地的使用权又分为集体建设用地和国有建设用地使用权，国有建设用地使用权，又分为三种：划拨、协议出让和公开出让。 1、土地所有权使用权制度 划拨土地：是无偿取得的或者缴纳补偿安置等费用后取得的没有使用期限的国有土地使用权。划拨国有土地使用权未经批准并办理土地使用权出让手续不得单独转让、出租、抵押。国家严格限制适用划拨土地的用地对象：主要是国家机关用地和军事用地 、城市基础设施用地和公益事业用地、国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。 公开出让：是指通过招标、拍卖或者挂牌方式公开竞价取得的国家土地使用权。2007年9月21日通过的《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。 协议出让：是指以协议方式出让国有土地使用权，出让对象是特定的，出让价格也是协商确定的，当然这个价格是有最低价限制的。2003年6月5日通过的《协议出让国有土地使用权规定》，协议出让最低价不得低于新增建设用地的土地有偿使用费、征地（拆迁）补偿费用以及按照国家规定应当缴纳的有关税费之和；有基准地价的地区，协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70％。适用范围：除国家规定应当采用招标、拍卖或者挂牌方式的对象外，方可采取协议方式。 集体建设用地：土地法规定，三种情况下可以申请使用集体建设用地，村民建设住宅、乡镇村公共设施和公益事业建设、兴办乡镇企业。除此之外的建设要申请使用国有土地。事实上相对宪法“城市土地国有所有”的规定，《土地法》的这条规定扩大了国有土地的势力范围，因此发生了更多的征地行为。集体建设用地因为使用对象是特定的，所以其使用权流转也被严格限制在集体经济成员内部。这是集体建设用地使用权相对不值钱的重要原因。 二、我国的土地管理政策体系简介 是指国家通过编制土地利用总体规划，划定土地用途区域，确定土地使用限制条件，使土地的所有者、使用者严格按照国家确定的用途利用土地而采取的管理制度。 2、土地用途管制制度 这项制度是我国土地管理的核心制度。用途管制的主要内容是控制农用地转变为建设用地。国土部门的几项主要工作都围绕执行这项制度而设计的。 首先是土地利用现状调查，通过调查把土地划分为建设用地、农用地和未利用地三大类。 再通过编制土地利用总体规划，将国土区域规划出用于建设的范围、保护的基本农田范围与其他限制建设的范围。 其次是农转用计划管理，自上而下制订并下达年度农转用计划。同时严格农用地转用审批制度。 然后是耕地占补平衡，要求计划控制下的建设占用耕地还要实现耕地的占补平衡。 最后是卫片执法检查和耕地保护责任考核为主要内容的监督。 其中的一系列审批权大部分上收到省级以上人民政府，因此称为最严格的土地管理制度。 二、我国的土地管理政策体系简介 《土地管理法》立法的核心出发点是为了保护耕地。相应的制度设计主要有基本农田保护、建设占用耕地总量控制、耕地占补平衡和耕地保护责任考核等。 3、耕地保护制度 基本农田保护：国家首先布置一次全国性的土地现状调查，将96详查中耕地的85%，作为保障基本农产品供给的土地保障，严格加以保护；然后通过土地利用总体规划，划定相应面积的基本农田保护区，最后在实地对基本农田保护区打下界桩树立保护牌，逐级签订保护责任书。除重点基础设施项目外不得占用基本农田，建设占用基本农田一律上报国务院批准，破坏基本农田5亩以上追究刑事责任。 建设占用耕地总量控制：首先是下达一个今后10-15年