四线城市-恒通绿城全生活广场营销计划.doc

一、市场分析 1.区域商业状况分析 江都是一个发展势头强盛的城市，全国百年县（市），随着城市化进程不断发展，带来的困扰是老城区的商圈并不能辐射到新的社区来，特别是在江都的北区。区域内严重缺乏商业项目支撑，周边众多楼盘已开工，未来3-5年内业主将能入住，消费者生活购物需求将存在极大的障碍。虽然各个楼盘自身也开发了不少商铺以满足住宅用户的需求，但由于沿街商铺业态小，辐射能力有限，自身结构缺陷，不能成为商业核心。 所以江都北区，需要一个“商圈”来引导消费往北，需要一个“核心”引发商圈的形成，需要一个“商业广场”来支撑来满足消费者多方面的生活需求。 2.区域竞争对手分析 广源·世纪商业中心 区位：泰州路与北环一路之间 建筑类型：沿街商铺，分内街与外街 楼层：3层 建筑面积：40000平米 业态规划：餐饮、休闲、娱乐、购物 单间面积：36平方 径深：10米 销售单价：一层 内街 11000元/平方 外街 8500元/平方 二层 4500元/平方 三层 2700元/平方 销售状况：一般 广源·世纪商业中心2个月前就开始宣传出售，由于建设银行、中国银行、家园超市的加盟会带来人气，对本案来讲是个极大的冲击。 建盈·国际城商业区 区位：北环一路与龙川北路沿街 建筑类型：沿街商铺 楼层：1—2层 单间面积40—70平米 径深：10米 销售单价：8400—8800元/平方 销售状况：目前只推出单体一套沿街商铺，共一层。尚未有人预定。 建盈·国际城商业目前主推住宅部分，商业部分比较忽视，还未打出任何宣传，知晓率甚少，对本案暂时威胁大不。 3. 目标群体具体细分 连锁经营老板 一些老城区的经营者，经营状况良好，需要扩大经营，开设分店，将目光投 向北区。 政府行政人员： 群体中积累一定的资金，这部分人群收入高，并想把钱生钱。 商业经营户： 此群体主要是经营此类商品投资者，对市场了解，注重的是经营前景。 事业单位职工和老师： 作为投资者，手中同样具有资金，但其具有的特点如同行政人员。可与行政 人员同样对待，但要根据特点进行变化投资。 企业管理层： 此群体是比较自信的群体，但没有归属感。加强其投资的归属感。 个体户与私营业主： 是比较众多的群体，易于接受新的事物。 外出打工者： 为了能够使自己的资金能够得到充分利用和在家乡找到归属，此群体是比较零碎且较为分散。 专业投资者： 此投资者是专门寻找投资机会，赚取投资回报，属于投资者范围，看重的 是地段的重要性，及其承受时间内的增值幅度。但选择此投资者必须要先 打动投资者，否则其投资其他处，手中即无任何资金。 二、项目分析 1.项目SWOT分析 通过市场调研，以及前期的分析，我们将对项目进行SWOT分析，以发现市场机会，形成将来的项目规划及市场定位。 S优势 地理优势 地处于行政新区核心位置，周边楼盘林立，商业项目却异常的缺少。 周边的消费能力 周边汇集了众多楼盘和行政单位，固定消费群体将达到8万，8万人每年日常生活及餐饮娱乐消费高达6.6亿多元，而且区域内还未出现与之相配套的商业载体。 交通便捷 一条扬州路贯穿江都新老城区，位于十路口交汇处，人流量大，交通便捷。 4. 项目自身是一种综合商业体： 项目融休闲、娱乐、餐饮、购物、商务于一体，多业态的相互结合，使项目本身得到了充分的展现，使项目在最大可能的体现优势外，并且能够形成互补。 5. 良好的开发商形象： 发展商——恒通企业，作为扬州大市内具有实力雄厚的企业，旨在打造品牌地产的开发理念，可以让投资者充分的信任。 W劣势 位置虽处于扬州路上，但实际的位置目前已经超出了消费者的购物心理距离。江都北区市民对购物的第一概念是往南走——老城区第一核心商圈，而老城区在南，项目在北，相对于地理优势而言，地理劣势的影响力更大。 O机会 1.此区域内尚未出现商圈的概念，商业意识也比较单薄，所以本案以打造行政北区“核心商圈”的概念进入市场。 2. 打造北区区域核心商业区，必然拉动区域经济的快速发展，而北区的商业也必将迎来黄金发展期。 T威胁 1.竞争对手广源·世纪商业中心早于本案宣传，占据目标消费者和投资者的第一印象。 2.由于此区域内商业的缺乏，投资者有投资想法缺少投资意识和投资行为。 根据研究表明，本案目前需要： 区域内缺乏商业氛围，但是周边却有着巨大的消费群体。 区域内无投资意识，但是本案以规划未来蓝图以吸引投资客。 引导区域内消费习惯，将消费目光忘“北”看。 广源·实际商业中心虽然已先于本案推广，但是本案可以从大环境