海南旅游开发有限公司威尼斯水城经济项目可行性实施方案.docxVIP

目录报告提要ii1项目背景及范围62项目区域基本情况调查72.1项目区域规划情况调查72.1.1地块数据统计72.1.2主要统计结果82.2类似案例调研102.2.1案例基本情况102.2.2双方分工及投入102.2.3土地价款之费用上缴102.2.4双方收益分配102.2.5分配模型破解112.3项目区域土地情况调查122.3.1项目区域土地面积122.3.2土地权属和村庄分布142.3.3村庄人口及户数142.3.4项目区域地类情况153项目开发成本计算及资金安排163.1土地征收成本163.1.1新增建设用地有偿使用费163.1.2征地补偿163.1.3青苗补偿163.1.4林木补偿163.1.5养殖水面补偿173.1.6耕地占用税173.1.7耕地占用复垦费173.1.8社会保障费173.1.9征地补偿统计183.1.10居民安置非现金补偿183.1.11居民安置土地成本193.1.12居民安置现金补偿193.1.13征地拆迁其他费用203.1.14土地征收总成本203.2工程建设成本203.2.1五通一平工程费用203.3项目前期后期费用213.4项目总投资213.5项目工期与资金安排214项目经济可行性分析234.1土地成交收益上缴234.1.1上缴项目分项234.1.2上缴项目总和244.2静态分析264.2.1当前市场情况264.2.2本项目规划指标264.2.3本项目土地出让净收益264.2.4本项目可分配收益264.2.5静态分析结论274.3动态分析274.3.1土地成交价款之于控规调整与市场预期的双因素变动274.3.2土地出让净收益之于控规调整与市场预期的双因素变动294.3.3待分配收益之于控规调整与市场预期的双因素变动314.3.4结合双因素变动的待分配收益经济分析335合作模式选择365.1控规不调整的静态情况365.2控规调整的动态情况365.2.1控规调整目标365.2.2土地出让保底价格385.2.3合作模式一：分别投入，价格保底，按投入分成385.2.4合作模式二：整体投入，价格保底，按比例分成395.2.5合作模式三：整体投入，价不保底，土地分成395.2.6合作模式四：上缴10%，整体投入，保底分成406本项目合作对策与措施426.1坚持推进控规调整426.2推荐合作模型的选择优先次序426.3准备应对对方提出收益封顶426.3.1作法一：分别投入，上缴10%436.3.2作法二：分别投入，上缴26%446.3.3作法三：整体投入，上缴10%466.3.4作法四：整体投入，上缴26%486.3.5保底封顶模式情况下的优先次序50项目背景及范围2009年底海南国际会展中心项目土地挂牌的捆绑项目。2010年1月14日与海口市国土局首次正式对接。根据现行《海口市江东组团片区控制性详细规划》，并结合于海口市国土局接洽沟通的意见，目前的威尼斯水城包括了从鲁能皇冠假日以东、规划中滨海东路以北、桂林洋农场以西、海岸线以南的约5248.55亩的范围。（如下图所示）项目区域基本情况调查项目区域规划情况调查按照现行江东控制性规划，项目区域规划有地块11块（30#地块到40#地块）。地块数据统计根据江东片区现行规划分图则，整理列表如下：威尼斯水城基本规划数据摘要（自江东控规）地块编码用地性质用地性质代码用地面积容积率建筑密度建筑限高绿地率30 地块3001广场用地S223883　　　　3002防护绿地G2237311　　　　3003河港用地　　　3004商业用地230203531 地块3101河港用地　　　3102防护绿地G2284575　　　9032 地块3201防护绿地G2279801　　　903202一类居住用地R112637610.8（1.2）2213（19）4533 地块3301幼儿园用地82513453302一类居住用地R112957450.8（1.2）1813（19）403303防护绿地G2261116　　　9034 地块3401防护绿地　　903402宾馆酒店用地5（0.8）1516（23）503403一类居住用地R111430320.5（0.8）1813（19）453404小学825164535 地块3501防护绿地G2253834　　　903502宾馆酒店用地5（0.8）1813（19）503503一类居住用地5（0.8）1813（19）4536 地块3601一类居住用地R111831720.5（0.8）1813（19）4537 地块3701一类居住用地R112618690.5（0.8）181