戴德梁行-青岛中成广场公寓部分策划研究建议报告.ppt

產品定位： 以多層和精裝高層高檔公寓為主,戶型設計適合居住； 面積區域： 周邊公寓戶型面積多在120平米/戶以上，三房兩廳； 價格分析: 在售一手房源價格均價約10000元/平米，二手銷售價格均價約在8500元/平方米；　　　　　　　　　　　　 公寓部分概述： 公寓（C座）: 20,290.19平方米 原有产品设计问题点： 公共走廊窄； 暗厅居多； 窗户小，无阳台； 框架剪力墙结构影响空间自由组合； 公寓户型配比调整（暂定）： 　50-60平方米　　90%（东/西朝向） 　90平方米　　　10%（南向） 車 位: 65個 历史形成爛尾樓工程,带来某些負面影響; 專案產品設計陳舊，外立面缺乏時代感，户型、面积单一，得房率低，朝向、採光、通風與消费者傳統居住習慣不符； 專案周邊道路較窄，交通不順暢； 專案提供停車位数量较少； 青岛城市经济基础雄厚，发展态势良好，發展前景广阔; 舒适的人居環境，良好的投资空间，使青岛成为國內外投资和置业人士的首选; 股东背景和实力团队组合增加项目附加值，增强置业信心； 成熟的商业、商务氛围为后期物業出租提供有力的客户支撑; 總結： 目前服務式公寓（酒店式公寓）銷售情況和租賃狀況均較好，市場認可度高； 未來兩年供應量較大，供求關係產生的變化會對租賃市場造成一定的壓力； 目標客戶群對產品功能設計和品質要求會隨著此類產品供應量的增加而有所提升； 外立面調整建議： 公共空間設計建議： 在功能上設置酒店式大堂：接待台、等候區、信箱； 按照未來客戶需要，考慮是否設置業主會所； 公共空間的裝修注重品位和質感，突出項目高貴、高尚、高雅的形象定位； 建議選用品牌電梯，並採用卡式管理，保證業主居住的安全性和私密性； 電梯間增加照明，並裝飾形象牆； 公共走廊地面鋪設大理石，牆面粘貼壁紙，同時保證充足的照明； 在適當空間內設置自助洗衣房； 消防通道採用單向外開防火門，保證業主居住安全； 對車庫進入樓內的通道進行裝修，保證項目整體品質感； 交樓標準設計建議： 精裝修交房 入戶門插卡管理，戶內多用推拉門以節省空間； 地面鋪設理石和高檔地板； 牆面粘貼壁紙或高級牆面漆； 衛生間高檔潔具、淋浴房； 廚房配備冰箱、電磁爐、油煙機、淨水設備等配套設施； 生活用全套家私、家電； 網路、電話、有線電視； 專案包裝建議－案名： 專案包裝建議－地盤包裝： 售楼处： 售楼处设在写字楼一层，设置销售前台、客户接待区、沙盘展示区、资料展示区、大客户接待 室、水吧、销售经理办公室、财务室、卫生间和储藏间； 围档： 以开发商品牌、产品定位和主题广告语为主要宣传内容； 楼体广告：（楼顶霓虹和楼体条幅或广告牌） 简洁、明了传递项目核心信息； 專案包裝建議－樣板區： 樣板區包括：大堂、公共電梯間、電梯轎箱內裝、樣板樓層公共部分和樣板間； 公共部分保證充足的照明，弱化公共部分採光量的不足； 以樣板間多樣的裝修風格，掩飾戶型設計方面原有的不足； 樣板區展示期間智慧化相關設施即投入使用，使客戶充分體驗居住的安全和舒適感； 在銷售接待中心和樣板區由體現高級物業管理水準的服務人員為到訪者提供周到的服務； 專案包裝建議－銷售物料： 按照業態的不同，分別製作宣傳折頁，並製作統一封皮，按需選取； 製作戶型單張； 推廣策略： 針對以投資型客戶為主，自用型客戶為輔的客群組合，制定行之有效的推廣方案； 通過強勢廣告宣傳，樹立專案的社會認知度，為項目快速熱銷形成有力支撐； 充分利用樓體的戶外媒介功能，作為平面媒體廣告和事件行銷的有力補充； 運用發展商品牌優勢，提升專案綜合競爭力； 將開發商品牌和專案品牌打造及完成開發商階段銷售目標貫穿行銷推廣始終； 銷售策略： 定價策略： 實現發展商對利潤率的需求； 符合市場投資回報率常規標準； 產品改進最終實現效果將對定價起到最終的決定作用； 通過有效的行銷推廣手段，增加客戶感知價值，合理提升售價； D.專案公寓部分行銷推廣建議 為保證專案形象和社會認知的同一性，建議公寓部分與寫字樓、商業使用同一案名。 專案推廣通路： 外埠市场推广 本地市场推广 平面媒體宣傳为主 如《齐鲁晚报》、航空雜誌、地产专业杂志 事件營銷 專案重新啓動的新聞發佈會，舉行大公司入駐簽約儀式，專案新案名有獎徵集活動，房展會等 平面媒體宣傳为主 如《青島日報》 《青島早报》 《青島晚报》等 戶外廣告注重形象宣传 充分利用樓體的戶外媒介功能，通過圍檔、樓體看板和樓頂燈光效果營造傳遞專案資訊 實現銷售價格與銷售速度的動態平衡，最終實現開發商收益最大化； 傳統行銷手段和特色行銷相結合，靈活變通，掌握主動； 掌握三種業態入市時機和節奏的平衡，實現整個項目銷售的均好性； 建議商業部分招商先行，通過品牌進駐提升寫字樓和公