惠洲众望集团光耀城项目营销策略报告.ppt

做惠州市场的领导者 以不可复制的资源、产品的差异化、配套资源来打造项目的核心竞争力 以产品为基础，营销为依托，带动品牌的发展， 实现品牌的延续。。。 作为影响一个地区的高档大盘，本项目已经具备了影响和引导舆论的能量，但这还不够，还必须掌握和控制舆论工具。必须加强与媒体的沟通，主动与媒体合作。 形象和观点不是简单的广告加软文。前期高端形象建立起来之后，应逐渐把阐明观点作为重点。每个观点的确立都需要一个过程，观点的内容也应该不断得到丰满，因此，需要根据环境的变化循序渐进。推广手法应该多样化、立体化。。。 空间的平面推广模式时间的纵深推广模式 深圳中原惠州分公司 纵向的时间节点及目标 价值提升 品牌之路 山湖之间 惬意生活 大盘气势 品牌支撑 社区氛围 完善环境 丰富内涵 湖居大宅 推向高潮 （起） （承） （转） （合） 第一阶段 2007年10月 —— 2008年2月 第二阶段 2008年3月 —— 2008年8月 2008年9月 —— 2009年1月 第。。。阶段 2009年2月 —— 2009年12月 阶段目标 完成高层洋房产品推售。 推出最高端产品，将项目开发推向最高潮。从而强化光耀品牌。 完善配套，以多层洋房来吸引消化本地高端客户，营造居家氛围，避免投资客过多导致后期入住率低等问题。 树立形象， 客户积累，完成一期联排别墅销售。 营销思路 时间节点 第三阶段 营销费用提示： 价格是空泛的，但价值需要理由。不仅需要只注重显性的理由，还有那些隐性的附加值也能对价格造成显著的影响。 我们坚信只要通过有效的营销，将会实现更高的价值回报。 高品质的产品只是漂亮的空间，她需要赋予更多的内涵、更多的想象、更多的附加值。营销支撑必不可少。 推广费用预算 预计销售总额：18亿 营销总体费用：2700万 （包含包装制作、营销代理费、广告设计、模型及其他物料制作等费用） 基于项目规模较大，前期需要较多的市场培育，建议一期营销费用按总销售额的1.5％进行投入。 必要的外销渠道——深圳售楼处 基于市场分析，目前客户主体为深圳客户； 惠南大道尚未贯通，本项目区位交通优势尚未显现，需加强外部营销渠道； 深圳客户引导认知，看楼专车接送； 同时能够更方便更有效的利用中原地产庞大的内部客户资源，实现便利的现场观摩及转介，以促进更好的销售。 在深圳商业人流旺地设置售楼处 深惠推广策略 深圳 占推广总投入70％ 本地 市场 占推广总投入30％ 根据目前市场客户比例分配推广投入 深惠推广方式 深圳 户外广告牌 网站 重要节点报广 定向DM 深圳售楼中心 梅林、沙湾关附近 科技园、龙岗中心城 针对目标客 户释放信息 剑客考察、引起关注话题 光耀网站/搜房/房地产信息网 市场预热、 项目概念、 营销节点信息 完成从大盘 到一期的转 化、定期组 织看楼团 报纸广告 软文介绍、 重大节点信 息、看楼团 豪宅区域、CBD 定向客户 商业中心展示项目 看楼专车等 发挥展示为王 精神，成为客 户不得不知的 楼盘 软文报道 惠阳 大亚湾 深惠推广方式 户外广告 电视广告 定向DM 现场包装及导示 交通主干道附近 插播黄金时段 市场预热、 项目概念、 重大节点信息 针对目标客 户释放信息 企业主/企业高管 企业/公务员 现场体验营销 引导客户认知 市场预热、 大盘概念、 重大节点信息 现场包装营造氛围 路旗导示 推广费阶段性投入 2700万 945 675 1080万 预估费用 100% 35% 25% 40% 金额比例 合计 第三批 第二批 第一批 销售阶段 1080万 100% 合计 营销活动 108 10% 持销期 。。。 营销活动等 电视，报纸，外销市场推广，活动。 户外，网络，包装，媒体推广等 投放方式 。。。 54 324万 540万 预估费用 。。。 5% 30% 50% 金额比例 下批阶段推广 尾盘期 发售期 预热期 销售阶段 一批单推广费用预估 整体投入控制 一期开销售周期为一年半。 一批开盘 二批开盘 三批开盘 2006年 2010年 2009年初 2008年中 2007年初 70%联排 30%洋房 45%别墅 55%湖景洋房 82 %洋房 18 %联排 推售节奏控制示意图 推售策略 推售策略及价格实现 “立足市场 平开高走 小步快跑” 蓄积客户，集中开盘，首期平价开售，价格提升小步快跑，给首批购买客户以信心，同时也给予市场观望客户压力促使成交。 经市场研究，与半岛1号二期别墅及珠江东岸首期价格的对比参照，同时考虑到本项目的区位价值尚未充分展现及首期内环境尚不完善，综合各种因素建议首批别墅单位价格应控制在8500元/平米左右。 建议第一批联排别墅入市价　8500元/平米