文氏地产城南项目蝶舞华彩策划方案.ppt

B 周边环境 开发销售： 从各地区的情况看，2006年上半年全国共有22个地区的房屋产销率超过100%，占总数的80%，其中产销率超过150%的有6个地区，依次是吉林、辽宁、黑龙江、内蒙古、新疆、山西，作为极端情况，吉林的产销率为301.6%。产销率低于85%的有4个地区，依次是重庆78.8%，浙江81.43%，江苏81.53%，北京84.47% 近日，成都市统计局公布1-5月成都房地产统计数据。数据显示，成都房地产市场继续保持良好的发展势头，房地产开发共完成投资、商品房供应量和商品房销售情况都保持了良好的增幅。1-5月，成都市房地产开发完成投资195.31亿元，比去年同期（下同）增长16.8%，商品房的施工面积为3247.91万平米，增长40.8%，商品房销售面积达527.58万平米，增长27.0%。。 B 项目周边楼盘情况 丽景华庭: 位于大石西路延线（龙腾东路）与青羊大道交汇处 （二期）西区占地约８０亩，由前庭漫水广场与中央水晶大道联系两大半围合式组团。本项目延续一期亲邻文化思想，因主力户型面积稍大，以１３０平方米至２００平方米户型为主力，均价4000元/平方米。 花间集: 总占地110亩，总建筑面积180000平方米（其中7500㎡商业，142500㎡住宅），总户数：910户左右，停车位832个。项目沿清水河而建， 临河是水岸花园多层洋房，隔一小区景观带为电梯公寓。户型区间：120—300平方米,价格：3800—7500元/平方米. 鹭岛国际社区: 鹭岛国际社区地处外双楠版块秉承“国际视野、中国一流”的开发目标和理念，该项目将特聘澳大利亚、美国、日本、新加坡等著名国际建筑、规划、景观设计大师联手，打造一期以北欧森林、二期以亚马逊热带雨林、三期以夏威夷冲浪沙滩为主题景观的大型国际社区。均价5000元/平方米 C 市场预期 2006年普通居民家庭需要的中小户型、中低价位住房供应仍然不足。房地产市场供给的结构性矛盾仍然突出。 有关专家分析指出，中低价位普通商品住房和经济适用住房供应不足，直接抬高了商品房的平均价格。 整个市场售价存在上升趋势，因此，本项目在大势之下，存在较大的利润空间。 C 机会点 政策调整后整个市场的需求状况； 业已形成的居住区域认同度； 地段带来的增值潜力。 D 威胁点 下半年入市项目的巨幅增加，要求准确把握本项目的入市时机； 项目周边竞争对手，对商业运作团队及管理运营水平要求较高。 E 结论 从以上分析来看，该项目作为目前较为成熟的地块，实属难得，且 该项目优劣势明显，如能趋利避害，从规划、设计、营销包装等方面规避项目缺点和劣势，充分挖掘项目潜在优势，该项目将获成功，并取得不错的项目收益, 并且可使土地的占用资金获得释放, 带来丰厚的土地增值效益。 A-2 户型产品 B 产品模拟 B-1 设计指标 占地面积: 14.14亩 总建筑面积: 77300平米(地上61300平米, 地下16000平米) 建筑密度: 35% 容积率: 6.5 建筑层数: 地上34层, 地下2层 建筑高度: 地上100米, 首层大厅4.3米, 其余各层2.9米 居住总户数: 516户 泊车位: 地下车库500个,地面20个. B-2 价格模拟 2005---2006年, 周边竟争性项目均价在4000—5000元/平米之间, 底商价格一般在8000---10000元/平米, 地下停车位售价在50000---100000元/间. 基于此, 我们对项目的 住宅部分价格暂定在4300元/平米, 商铺价格暂定在9000元/平米, 地下停车位以60000元/个计. B-3 销售收入模拟 注: 项目销售单价模拟: 住宅按4300元/平米, 商铺按9000元/平米, 车位按60000元/个测算. 一层大厅的两边按商铺计入销售2000平