房地产动态-股票研究报告.doc

房地产动态 我国房地产市场调整有望在三季末结束 ○　土地调查条例实施办法 ○　关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 ○　2009年1-5月全国房地产市场运行情况 ○　2009年5月全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6% ○　北京小产权房“顶风”销售 有关地方政府面临问责 ○　国家统计局摸底房产开发成本 房价过高原因何在？ ○　投资客再入市开发商业主涨价 楼市未来走势各方看法不一 ○　专家称两部委正酝酿小产权房规范性文件 ○　全国主要经济统计指标  目 录 大势点平 我国房地产市场调整有望在三季末结束 政策动向 土地调查条例实施办法 财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 国务院关于调整固定资产投资项目资本金比例的通知 市场走势 2009年1-5月全国房地产市场运行情况 2009年5月份全国70个大中城市房屋销售价格同比下降0.6% 开发商频频拿地 房地产市场复苏谨防再起炒作之风 北京小产权房“顶风”销售 有关地方政府面临问责 业界论坛 国务院参事正密集调研房地产 国家统计局摸底房产开发成本 房价过高原因何在？ 专家提醒：楼市成交量可能“二次探底” 地产金融 政策暖风频吹 外资投资意愿解冻 投资客再入市开发商业主涨价 楼市未来走势各方看法不一 银行限贷 温州炒房客“单打独斗” 营销策略 谈新形势下的服务式营销 海外之窗 美国房地产市场仍在调整 英国房价初现企稳 楼市复苏仍难预料 德国的不动产登记制度 要闻简报 各部门密集调研地方廉租房政策“地方财政投入”模式面临考验 专家称两部委正酝酿小产权房规范性文件 北京市将积极推行政府主导型拆迁模式 上海公积金月缴存额上限7月起提至1382元 供求信息 联合拍卖公告 宏观经济统计资料 全国主要经济统计指标 大势点评 我国房地产市场调整有望在三季末结束 国务院发展研究中心“经济形势分析”课题组 　　房地产市场的周期调整一般要经历销量下降——投资下降——价格下降——销量回升——价格回升——投资回升的过程。2007年四季度，我国商品房销售面积增速开始明显下降， 2008年商品房销售面积持续出现负增长，降幅逐步扩大，2008年下半年以来房地产投资增速大幅回落，2008年8月份房地产价格环比开始出现下降。2009年以来，判断房地产市场周期趋势的销量、价格等主要指标已初现企稳或企稳回升趋势，初步预计始于2007年四季度的房地产市场调整将于2009年三季度末结束。 　　一、房地产销量开始回升，市场持续回暖具备需求基础 　　1-4月，全国商品房销售面积17625万平方米，同比增长17.5%，增速比1-3月加快9.3个百分点；其中，商品住宅销售面积同比增长18.6%，增速比1-3月加快9.9个百分点。1-4月商品房销售面积不仅扭转了2008年持续负增长的状况，而且销售面积已经超过销售量最高的2007年同期水平。 　　房价收入比是衡量消费者购房能力的主要指标之一。2008年全国商品住宅销售量虽然比2007年下降了20.3%，但房价收入比并未出现上升，反而比2007年有所下降。在房价收入比下降的情况下，2008年商品住宅销量的下降可能与2007年的利率上升、转让环节税率提高、对二套房的抑制性信贷政策等因素有关。由于目前的房价收入比为10年来最低，而利率、交易税费等与住房消费相关的政策为近10年最好，近期房地产销量的回升具有可持续性，如不发生其他突发性情况，2009年全国住宅销售量不仅将明显超过2008年，而且有望超过销量水平最高的2007年。 　　二、价格初现企稳迹象 　　在商品房销售面积回升的同时，房地产价格从3月份开始环比出现正增长。3月份，全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨0.2%，其中新建住宅销售价格环比上涨0.1%，扭转了2008年8月份以来房价环比下降的状况。4月份全国70个大中城市房屋销售价格环比上涨 0.4%，比3月份涨幅扩大0.2个百分点。由于目前的房价收入比明显低于历史均值水平，价格企稳有望持续。 　　虽然全国的房价收入比处于近10年的最低水平，但也要看到，北京等个别中心城市的房价收入比仍明显高于近10年的平均水平。如北京2007年和2008年的房价收入比均已超过18倍，不仅明显高于全国平均水平，也比北京2002-2005年房价收入比的均值水平高出50%，即北京的房价明显超出合理水平。问题在于，北京房价过高的原因并不仅仅是需求过旺或投机炒作造成的。2005年之后北京商品房销量逐年大幅回落，2007年北京商品房销量只相当2005年的69.7%，而同期全国商品房销量持续大幅增长，2007年全国商品房销售面积为2005年的1.43倍。北京房价过高更重要的原因是新增供应量不足。2003年以后北京新开工面积逐年下降，2008年北