2010年佛山房地产市场分析报告(完整).pdf

CONFIDENTIAL 1 在高压中突围 ——2010年佛山房地产市场分析报告 市场研究部 本报告的数据引用自各区建设局网站、国土局及合富辉煌市场 研究部监测数据，数据仅供参考之用。 - 0 - 前言 纵观近年的房地产市场，是政策与市场的博弈过程。 首先宏观调控是中央把控国家发展的利器，在行业发展上，宏观调控一直能成功地推动 各行各业按其意愿去发展；在经济上，过去GDP的增长放缓、CPI的高速增长、存贷款利 率等方面都能按中央的方向调整而达到成效；但唯独房地产行业却像一匹桀骜不驯的野马， 在宏调的多次干预下，虽曾成功按宏调方向运行一段时间，但其却能多次脱离宏调方向，朝 着自身的方向运行。 究其原因，可以说近年商品房已逐渐成为国民生活的必需品，其在国民心中的性质已与 大米相近，那么，既然是必需品，按惯例越是打压则越是会增大市场的需求意欲。而在近几 年的房地产调控中也印证了这个规律，政策的打压虽然会在短期内产生作用，但其作用仅是 把需求暂时延后，在需求压抑一定阶段后，被延后的需求会跟正常需求累加，从而形成需求 集中爆发进入市场，并加速房价的上升。因此，越是压制需求，其后续的反弹能力将会越强。 在这里我们发出了疑问，假如没有强硬的房地产调控政策，任市场发展的话，其房价的 上升幅度高呢，还是打压需求，引来后延需求爆发导致房价上升的幅度高呢？ 姑且不论哪个方向的房价更高，但政策与市场运行相驳，代表政策根本就不该干预吗？ 从国情上看，文革后大力发展人口的政策使中国成为人口大国的事实难以改变，而随着 城市化进程的不断加速，国民对住房的需求日益膨胀，这种需求将难以压制。按商品的运行 规律来看，与需求增长相协调的是增大供给，因此调控的主调应重在增供应，而不是压需求 上。但是，中央仅能从土地这个源头上增供应，而住房的供应需要1-2年的从土地至住宅的 转化过程，在这个转化过程中还会出现囤地、拖慢工程进度、捂盘惜售等现象，这些都会影 响供应的实际到位。所以，无法有效促进住房实际供应将难以压制楼价的上升。 在本年的博弈中也说明了这一点，以压抑需求为主的干预性政策并不能成功压制高企的 房价，本年的收官之战由市场略胜于政策来告终。 而2010年，对于二线城市的佛山来说，广佛同城及地铁的开通这两个亮点，预示着城 市价值实质性飞跃的一年，也突显出其房地产的价值，本年佛山商品住宅成交面积首次位列 广东省第一位，本文将着重以市场运行及数据分析为据点，叙述本年佛山房地产市场在政策 高压中的突围历程。 - 1 - 目 录 一、 城市建设分析 1. 2.2010年重点规划 二、 本年政策环境分析 1. 2. 1)金融政策——控制资金流动性，货币政策有所收紧 2)房地产调控政策——大力压制需求，限购成新措施 - 10 - 3)土地政策——自上而下，加强土地出让、竞买、开发等过程的管理 3.未来政策方向性分析 1)土地政策——自上而下，加强土地出让、竞买、开发等过程的管理 2)土地政策：继续清算闲置土地，促进保障性土地供应 ...- 15 - 3)房地产政策：压需求、压房价转向重供应、重民生 - 15 - 三、 一级房地产市场整体分析 1. 2.2010年地市场分析 3. 四、 二级市场分析 1. - 2 - 1)平整期（1-3月）：政策密集压抑，价格依然稳步上扬 - 2)政策效应期（4-6月）：重磅政策效应蔓延，市场急转下滑 3)回暖爆发期（7-9月）：需求后延的爆发，量价重踏上升轨道 4)二度平整期（10-12月）：二次调控颁布，通胀支撑再