房地产市场分析(房地产开发与经营).ppt

房地产开发与经营房地产市场分析 浙江大学房地产研究中心 浙江大学土木工程管理研究所 案例二：黄山市屯溪新城项目市场分析及市场定位 资料来源： 浙大房地产研究中心课题《广宇黄山屯溪新城项目市场定位与投资分析》 课题报告内容 报告一：黄山市城市发展战略定位与房地产市场趋势分析 报告二：黄山市社会经济发展总量预测及其对项目的影响分析 报告三：黄山市屯溪区宾馆及餐饮业调研报告 报告四：黄山市屯溪区住宅及商铺调研报告 报告五：浙江衢州市社会经济发展和房地产市场分析 报告六：黄山市屯溪新城项目市场定位及投资分析 报告一：黄山市城市发展战略定位与房地产市场趋势分析 一、黄山市城市发展战略定位 1、城市发展战略定位的依据分析 2、实现战略的可利用条件分析 3、战略实施中应该加以解决的若干制约因素 二、黄山市房地产市场趋势分析 1、房地产市场尚处于启动阶段 2、商品房供给结构较为合理 3、商品房投资销售趋势逐步升温 4、房地产价格趋势 5、所属区县房地产开发情况 一、黄山市城市发展战略定位 黄山市地处安徽省南部，毗邻江西、浙江，现辖屯溪区、黄山区、徽州区、歙县、休宁、祁门、黟县和黄山风景区，总面积为9807平方公里，人口147万。 黄山市是1987年11月经国务院批准建立的新型旅游城市，也是中国最具有开发潜力和开发价值的旅游经济区之一。 屯溪位于安徽省南端，新安江上游的屯溪盆地，与浙江、江西两省毗邻，面积248.9平方公里，是省辖黄山市的中心城区，全区辖3个镇2个乡，4个街道办事处，总人口146907人。 1、城市发展战略定位的依据 由原来的“国家重要的国际性风景、文化旅游城市，安徽省发展旅游经济的基地，皖南山区的经济文化中心”转变为“国际性风景与文化旅游城市，华东地区休闲度假中心，皖南山区区域中心城市”。 屯溪区的发展战略定位在于：黄山市市域中心旅游服务基地，区域内休闲度假胜地，黄山市行政文化商贸中心，旅游业客运中转中心，旅游度假区，黄山市会议中心，旅游产品加工基地，黄山市教育培训基地等。 （1）黄山市基础资源分析 自然资源 全市共拥有国家级和省级重点风景名胜区3处，全国历史文化名城1座，国家自然保护区4处，国家森林公园3处，国家重点文物保护单位5处，省级84处。黄山市四季分明，气候宜人，山场辽阔，生态环境优越，自然资源丰富。 人文资源 黄山市历史文化源远流长。古老徽州的山水孕育出独树一帜的徽州文化体系。其徽商、徽雕、新安画派、新安医学、徽派盆景、徽派建筑、徽菜、徽剧等经济文化流派无不博大精深，在中华民族文化历史的长河中彪炳千古。 （2）黄山旅游发展分析 黄山市旅游业取得了超常规发展，旅游产业化格局初步形成，在旅游资源大市向旅游经济强市的跨越中迈出了坚实的一步。 产业规模不断扩张、产业体系基本健全 旅游市场份额持续增加、社会贡献不断增大 初步形成了“山上看风景，山下赏文化”的大旅游格局 。 （3）黄山市城市竞争力分析 经济实力 黄山市2000年产业结构为23:31：46，是后工业化的标志，但是黄山市实际上处于工业化的初级阶段。实际上黄山市是一工农业不充分发育而旅游业迅速成长的典型城市。 城市化和国际化 2000年，黄山市和屯溪区总人口分别为146.67万人和14.93万人，其中非农人口分别为29.29万人和9.32万人，城市化率逐年提高。 在旅游立市战略的指引下，黄山市及屯溪区的国际化步伐加快，在旅游客源市场方面巩固和增大了港澳台市场，日本、韩国、东南亚市场不断拓展，欧美、大洋州市场正着力开发，俄罗斯、印度及中东市场刚启动。 科技化和信息化 全市科技水平由“九五”初的全省第13位前移到第11位。 居民素质和生活质量 2000年，黄山市在职职工平均工资为6908元，城镇居民人均可支配收入5531元，农民人均纯收入2241元；城乡居民人均储蓄额3934元，年均递增15.4％；城镇居民人均居住面积达到12平方米。 （4）黄山市（屯溪区）的主要比较优势 屯溪区是黄山市的经济、政治、文化中心。 屯溪区在各考核指标上大多居于优势地位，特别在静态的总量指标上具有明显的主导地位，但是其动态指标并不十分理想，仅位列第四，表明其他市县的发展速度更快。 2、实现战略的可利用条件分析 黄山“双遗产”的品牌效应 经济社会发展已形成一定基础 主导产业初具规模 重点建设取得显著成果 3、战略实施中应该加以解决的若干制约因素 交通条件 黄山市没有发达的交通网络系统，没有完善的城镇体系架构，制约了经济的进一步发展。尤其是旅游的可进入性较差，城镇人口流动性差。 城市化水平 2000年黄山市城市化水平为25.96％，低于全国城市化水平，导致整个市场规模小、层次低、无法形成较强的有效需求来拉动市场。 资金与人才保有量 与巨