房地产开发实际操作.ppt

3.1施工报建 此阶段办理以下一般事项： （1）建设单位办理施工报建登记。 （2）建设方对工程进行发包，确定施工队伍。招标类工程通过 招标确定施工伍，非招标类工程直接发包。 （3）建委组织职能部门对工程开工条件进行审查，核发《建筑 工程施工许证》。 3.1.1施工招投标、监理报建 按照我国现行招投标法，私营房地产公司（无国有经济成分），其房地产项目不需要做建筑施工招投标，他们可以直接发包。但在某些大城市，譬如广州，无论什么企业施工，都必须做招投标。这是广州在管理上严重违反行政许可法的地方。 监理招标的程序跟施工招标的程序及做法几乎一致。 监理报建是完成监理免招标或招标手续之后的事情，做一个监理规划和监理细则，交建设部门审核，发一个监理审查意见。通过了就是下一步，施工许可证。 3.1.2施工许可证 　　施工许可证所须材料基本上是上面全部手续一个汇总，缺一不可。　　　　在改革开发之初，外资企业刚进中国的时候，有个著名的段子，说是有个企业要搞一个项目，前后盖了200多个章，事还没办成。最后撤资了，不干了,上级政府震怒。　　到了今时今日，还有什么企业抱怨过政府管得太严，太死，审批环节太复杂吗？听不到了。为什么？因为大家统统都已经适应了这个游戏规则。大家已经在这个圈子中取得了某种平衡，达成了某项交易。在这种情况下，改革办事流程，简化办事程序，反而会阻碍办事效率。　　因此，我们经常可以看到，除了一些管理相对规范和严格的大城市，很多的城市都可以在未领取施工许可证的情况下就干上了很多工作，譬如土方工程，一般都是先动的。这就是一种双方博弈之后达到的平衡。 3.1.3放线、验线 图纸画出来之后，要把图纸上的建筑物在实地上落实一个具体的位置，要测量，定坐标。这项工作就叫放线。放线一般是规划部门下属的测绘院或类似的测绘机构干，不过有些发达城市也已经把这个工作半市场化了。正式放线的前提是领取了施工许可证。放线后，测绘院会发出一份放线册。 在工程提前施工，违章施工的场合，都需要做通这个测绘院的工作。让他们提前来做放线。 放线完毕，施工单位照着这个边角点施工，完了之后就做验线。一看这个建筑的确是按图纸建起来的，没超出边线，测绘院就出验线册。 3.2市场营销 购买行为 分析 市场调查 产品策略 定价策略 营销渠道 策略 促销组合 战略 项目前期 策划 营销策划 市场定位 市场营销 市场营销 环境 4.房屋交付与证件办理阶段 4.1预售许可证 4.2专项验收，竣工验收备案 4.3房地产项目权属初始登记阶段 4.1预售许可证 预售现在的管理已经比较严格了。在房地产已经成为了一个产业的城市，预售许可都要求在网上办理，全程公示。 预售许可最重要的条件是：高层建筑结构完成3分之2，低层建筑结构封顶。这个条件跟银行办理按揭贷款的条件又不一样：无论层数高低，全部封顶才能放贷。因此现在高层建筑往往在完成3分之2的结构，取得预售许可证之后，开发商在推盘时都不积极。因为这个时候，钱也不是很能收得到，只能收到2、3成，但是各项交易税费却要按足成在当年予以计算。在理解了这个之后，或许我们对捂盘这种行为会有更深刻的认识。 现在办预售许可，都要做价格公示。交易价格必须明确到套，单价必须清晰。但是，政府没有（也没有权力）对房地产交易价格进行管制。在办理预售手续时所申报的价格，开发商可以完全不予理会。卖的时候照样卖5000卖8000卖10000多，没有任何法律上或者行政上的责任。 在预售许可方面还有个值得一说的地方就是预测绘。房管部门下属的房屋测量部门，根据开发商提供的图纸，事先算一个面积。这个叫预测绘。在竣工之后，到实地测量，就是实测了。我们都知道，面积上的纠纷往往是日后客户与开发商之间的主要矛盾。这个矛盾是怎么来的呢？最关键的就是这个预测与实测之间的面积差异。造成这种差异的原因很多，比如施工不规范造成的面积误差，又或者之前在图纸计算上对公用部分的统计有误差，这些都有可能。 4.2专项验收，竣工验收备案 规划验收主要是验收各项规划指标是否超标。在封顶之后，竣工之前，就可以做这项验收了。这项验收的前提是做验线，基本上验线可以通过，规划验收的时候也不会有太大的麻烦。　　消防、人防和管线验收，都是由这几项专业的施工单位搞定.　　质量验收现在非常简单了。竣工之后，施工单位、开发商、监理单位，合在一起作个验收报告出来交给质监站备案就行了。　　规划验收、质量验收和各专业验收做完之后，就是到建设局去做竣工验收备案。　　竣工验收备案完