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精品论文 参考文献 对房地产开发会计核算相关问题的分析 吴英春／黑龙江华联房地产开发有限公司 【摘　要】目前由于房地产开发企业的特殊性及相关制度标准的不完善，导致房地产开发企业会计核算中存在一些问题，本文对解决房地产开发企业会计核算相关问题的措施进行了分析。 【关键词】会计核算；问题；措施 房地产开发是一项有计划、系统的、综合性的工程，它所生产的产品受国家政策影响较大，而且具有产品类型用途多、投资巨大、时间长等特点，这就给房地产企业资金管理带来一定的风险。为确保房地产开发资金的安全及企业的健康发展，对房地产开发实施会计核算是非常必要的。但是由于目前房地产开发企业会计预算制度还有待完善，所以在房地产开发企业会计核算中出现一些问题是不可避免的，如何解决这些问题，值得我们进行认真的研究和分析。 一、房地产开发企业会计核算的相关问题 （一）房地产开发企业收入确认比较复杂。房地产商品的销售包括两种，一种是自行开发并销售，另一种是事先与买方签订合同，按合同要求进行开发。对于后者，应按照建造合同的标准进行收入的确认。而对于企业自行开发的房地产商品，由于其开发的周期较长，耗资巨大，其商品具有较高的价值性。这些特点决定了房地产商品销售往往采用预售、分期收款销售等多种销售方式。房地产商品销售的前提是首先取得预售许可证和销售许可证，在此基础上，一般要经过签订预售合同并预收房款、签订正式销售合同、工程竣工验收合格并交付买方验收确认、收取房款、办理产权过户等销售环节。因此，房地产收入的确认同其它的生产收入相比具有一定特殊性。因而在会计实务中如何运用《企业会计准则——收入》这一标准则比较混乱，核心问题在于应在哪一环节确认为收入，其分歧的焦点集中在商品房所有权上的重要风险和报酬是否已经转移。 （二）房地产开发企业商品成本与售价的不配比性。房地产开发企业的生产周期较长，必然导致企业投入产出比例表现出阶段的不合理；在项目建设期内大量投入资金，并发生大量费用计入当期；由于项目尚未完工，即使开发产品已预售完毕，其预售款项也无法确认为收入，其结果是为配比原则的应用造成了困难。房地产开发商品的成本载体是整个建设工程，而销售则是按楼层或户型为单位，这样就造成单个楼层或户型的售价明显与其成本不配比。 （三）房地产开发企业收益评价指标不能真实反映企业的业绩。房地开发产企业投入产出周期具有较强的特殊性，表现在会计年报中往往是业绩波动较大——项目建设期内业绩不佳,验收售出后，大量预收款确认为收入，期间间隔在一个会计期内还好，但一个项目往往要跨4、5个会计期，故不适用一般的公司业绩评价指标，如净利润指标就不能正确、客观、全面地反映其真实经营情况。 二、解决房地产开发企业会计核算相关问题的措施 （一）规范收入确认标准。房地产商品销售收入的确认应符合两个标准，即法律标准和专业标淮。 法律标淮是指我国相关法规中规定的房地产销售必须符合的条件或标淮，如对于以出让方式取得土地使用权的，未按照出让合同规定支付全部土地使用权出让金，未取得土地使用权证书，或未按照出让合同规定进行投资开发的，以及权属有争议的、未依法登记领取权属证书的房地产不得买卖。凡是不符合上述标准的，即使房地产商品已经开发完毕，甚至取得了相关报酬，并转移了风险，也不能作为收入予以确认。法律标淮是专业标准的前提条件。专业标准是指会计准则、会计制度中规定的商品销售收入确认标淮，即收入确认的4个必要条件，企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购买方；企业没有对已售出的商品实施控制；与交易相关的经济利益能够流入企业；相关的收入和成本能够可靠地计量。上述规定中，收入确认以风险和报酬实质的转移为标准，理论上比较合理，但由于房地产业销售方式的多样性和复杂性，为实际工作中收入确认带来了困难。因此根据房地产开发企业的经营特点规范收入确认标准是具有重要意义的。 （二）引入新的经营理念使销售收入与成本配比。建议引入计划销售价格的概念，解决销售成本结转错位，与销售收入不配比这一特殊问题。即当开发的房屋达到可销售状态时，企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格，作为成本分配标准。实际售价成本率法，是在季度前两个月按实际售价乘以计划销售成本等于季末销售成木的方法调整。具体操作顺序是:分类明细账按开、竣工时间相同或相近且一并办理决算的项目设置账户，在此分类明细账基础上，再按计划价格相同的房屋分类设户，价格不同的分别设置。季度前两个月可按分类明细账结转成本，即按分类明细账记载的当月实际销售额乘以计划销售成本率得出当期成本结转数，对销售房屋只登记数量，待季末将未销售房的计划售价乘以计划销售成本率得出月末留存