2009年万科住宅市场9月月度报告.pptVIP

市场当前处于什么阶段： 土地市场火爆，07年“面粉贵于比面包”的情况再现 * * * * * * * * * * 全国近期成交地块项目楼面地价与周边可比项目现售房价对比举例 单位：元每平米、0.0x 1.1x 1.0x 1.0x 0.8x 0.7x 0.7x 0.5x 0.5x 地价/房价比 资料来源：各一线公司、媒体报道、战投部分析 投资出现过热迹象，各城市土地市场出现地价高于周边房价现象，地王项目频现 综合新开工、存货和房价等维度判断，市场当前已基本处于“1点”阶段的繁荣后期 8% 资料来源：战投部分析 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 全国08年底 全国09年1季度 （新开工↓） 全国09年1季度 (成交量价↑存货↓) 衰退 繁荣 恢复 全国09年9月 市场阶段判断参考： 新开工面积总量增加，且持续加速增加 投资出现过热迹象，各城市土地市场出现地价高于周边房价现象，地王项目频现 全国成交量跌价升，房价走势和产品成交结构与市场刚性需求背离 房地产行业政策 一直以来，政府本着控制房价、扩大供给的施政意愿监管房地产行业，调控性政策的出台远多于支持性政策的出台 房贷政策，特别是二套房贷政策的导向，也决定了住宅市场需求的释放和房价水平的走势 存货水平 中国住宅市场正处于从卖方市场向买方市场转变的过程中 通过分析土地成交变化、新开工面积变化以及开发商开发投资完成额变化，预估未来各时间点上供应能力的变化，从而判断市场未来行情走势的变化 流动性 货币政策的导向，从流动性的释放和资本价格的制定两方面影响市场行情 开发商资金的充裕度决定了市场未来供应水平 住宅市场未来行情走势 国内市场存货和未来供应水平取决于政府的推地力度和开发商信心，其变化依存于市场发展的客观规律和时间法则，具有一定可预估性 行业政策和流动性导向取决于国家乃至国际经济大环境，既包括非房地产行业因素，也包括非中国政府可控因素，很多时候取决于若干施政者的主观判断，因此存在一定程度的不可确定性 参考过往经验，流动性、行业政策和存货水平仍将是左右市场中短期发展的最重要因素 资料来源：战投部分析 1 3 2 * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * * 09年1季度以来，美国新房和二手房成交量均呈上升态势，同时新开工也止跌回升，确认了经济回暖趋势 美国新房和二手房成交套数走势 单位：千套 美国房屋新开工走势 单位：千套 资料来源：WIND、战投部分析 作为本次全球金融危机的源头，美国房地产住宅市场在经历了2009年1季度的阶段性底点后，新房和二手房成交套数均出现明显增加 同时，虽然相对幅度较缓，但美国的房屋新开工量也出现恢复势头，表明美国房地产市场可能已经开始走出阶段性底部，国际经济的反弹形势将愈发明朗 1 10月澳大利亚央行率先加息，标志全球货币政策调整的拐点，预计未来各经济体流动性将开始逐步收紧 8% 资料来源：高盛集团、战投部分析 * * * * * * * * * * * * 全球各主要经济体现行基准利率水平 单位：百分比 全球各主要经济体的利率水平均处于历史低点；其中，美、日、英、加、瑞等国已经接近“零利率”水平，基本上不存在进一步加大流动性刺激的操作空间 截止至2008年，美国狭义（M0）货币供给量已经累计上升79%，但同期广义（M2）货币供给量仅上升了7.6%；狭义和广义货币供给量上升幅度表现得大相径庭 一方面，这表明2008年止美国金融系统远没能有效地将美联储和财政部释放的货币供给注入全球实体经济 另一方面，这同时表明一旦金融危机的危险出现缓和，广义货币供给量的“补涨”压力将十分惊人 2009年10月6日，澳大利亚央行宣布将基准利率上调25个基点，至3.25%，成为金融危机爆发以来首个加息的二十国集团成员国；此举被市场解读为部分经济体开始倾向于收紧利率政策，以防范未来可能的通货膨胀 可以预计的是，当前的全球流动性秩序和利率水平已经不可能再支撑进一步的货币刺激；随着主体经济的逐渐恢复，全球流动性的总体趋势将是从当前过度宽松的政策态势下逐步收紧，以更好地应对可能发生的通货膨胀压力 1 数 * * * * * * 中国宏观经济发展趋势稳步向好，政府将更有能力调整前期的扩张性政策 * * * * * * * * * * 中国宏观经济先行指数和预警指数走势 单位：0.0x 中国工业增加值增速和出口增速变化 单位：百分比 迄今为止，中国经济复苏领先全球其它经济体，09年以来反弹势头强劲，4万亿的财政开支和7.6万亿的新增贷款的拉动作用明显 近期，IMF上调中国2009年GDP增长目标至8.5%，明显领先于其它各主要经济体；中国非常可能成为全球最早走出经济危机的主要经济体 逐步企稳的经济环境和逐