商业街开发模式探讨.doc

商业街开发模式探讨 商业街开发模式探讨 商业街开发模式探讨 目 录 2 第三部分：社区商业街开发模式 第三部分：社区商业街开发模式 第二部分：大型开放式商业街开发模式 第二部分：大型开放式商业街开发模式 第一部分：前言 第一部分：前言 商业街开发是商业地产开发获取资金平衡最有效途径之一 4 在国外，商业地产项目是由各类基金来支持和开发的，在这一背景下， 其长期收益型物业占据了一定的份量，而我国商业地产融资压力巨大， 销售商铺往往成为重要的回款手段。在国内市场，对于更多的开发商来 讲，如果不卖商铺是不切实际的，同时我国向来就有着“一铺养三代” 的商铺投资传统，可以说，商铺是最受欢迎的房地产投资种类，有着广 阔的投资市场。在商铺受到投资市场如此追捧、可以回笼资金的情况下， 让中国的商业地产开发商走“收益型”、“完全持有型”之路，这是不 合乎??前的中国国情的。即使像万达、宝龙这样国内商业地产龙头开发 企业，也需要销售商业街区来回收资金，获得项目资金 的平衡。 街区开发是销售型商业地产开发最佳选择 5 “商业地产一卖就死”，这似乎是行业的一般定律。其实，商业地产不 存在“一卖就死”的所谓定律，从深圳东门步行街，常州南大街到武汉的 光谷步行街，长沙黄兴路步行街以及江汉路万达广场，从中国义乌小商品 城到中国虎门富民服装市场、深圳华强电子市场，销售火爆，经营兴旺的 商业地产项目比比皆是，关键是要看什么商铺可以卖，什么商铺不可以卖。 从目前看来，商业街区商铺的销售可行性，无论是开发商、投资者还是商 家，大家都是比较认可的。一方面由于商业街属于独立收银独立经营，相 互之间影响较小，符合常规街区式业态经营需要，销售后的经营风险最小； 另一方面，商业街的商铺是最受投资追捧的投资产品。 商业街开发，并非一“开”就“发” 6 商业街并非一开就发，国内前几年开发的很多步行街成了“不行街” 就是很好的佐证，因此商业街的开发也是必须充分重视项目的整体定位、 业态组合、规划设计，招商及后期运营，商业街的开发才能取得成功，否 则销售商铺回笼的现金是会“咬”人的。 因此商业街要开发成功，首先要选择好开发模式，目前商业街开发有 以下几种模式可供选择：社区商业街、省会城市区域商业中心街区、地级 市商业中心街区以及地下商业街。 第 第二二部分 部分 大型商业街开发 大型商业街开发模式 模式 1、商业街开发定位避免盲目追求高档次，定位档次力求大众化 商业街消费群体以年轻人群与城市普通大众消费为主，消费能力相 对较低，因此商业街定位商业街开发定位一定要避免盲目追求高档次定 位，定位档次上力求做到大众化。 9 2、高楼层业态避免零售化，尽量餐饮休闲娱乐化与经营主题 开发商为了商业街二层冲高价，定位为零售，结果售价上来了，经营 下去了。其实商业街二层以上应该以餐饮休闲娱乐和主题商城式的业态为 主，而应尽量避免零售化的业态在二层经营，只有这样，商业街二层商业 以上才有生命力。 前言 3、业态组合复合化与品牌组合常规化 随着零售商业向体验式经济迈进，消费者也越来越追求吃喝玩乐购一 站式消费需求。因此，商业街的业态规划和组合应走复合化路线。同时 在品牌组合和选择上，应该以街区常规品牌为主，如休闲运动品牌、常 见男女装品牌等。 前言 规划设计决定项目竞争力 1、商业规划优先建筑规划 先定位后规划。这是商业地产项目必须遵循的基本原则，如果一 个项目定位都没有确定，何谈规划设计？而且在项目规划设计时，必 须牢牢树立这个理念，那就是建筑必须为商业服务，因此建筑规划必 须服务于商业，商业规划应该优先于建筑规划，否则，建筑只是一堆 废弃的钢筋混凝土而已。 12 2、与商家深入互动的原则 商业地产对规划设计的要求非常专业，不同的定位、不同的业态、 不同的商家，对商业的容量、铺位的大小、专项配套的要求根本不一样。 因此在规划设计前就必须与商家深入互动，了解他们的需求，尽可能的 为他们量身定做，尤其是百货、超市、影院等主力店商家。 规划设计决定项目竞争力 目前，大型商业街区主要包括主力店+街区、购物中心+街区和街区式综合体，在此我们就针对主力店+街区和街区式综合体进行探讨，其建 筑布局模式主要以下有三种： 板状式布局 独栋式布局 条状式布局 3、三种典型的街区规划模式 规划设计决定项目竞争力 板状式布局——光谷步行街 世界城〃光谷步行街位于湖北省武汉市武昌区鲁巷广场，总占地41.79 万平方米，是由一条1350米目前世界最长纯步行商业街串起，集购物消费、餐饮娱乐、旅游观光、休闲健身、商务办公、酒店居住于一体的、 多功能、全业态、复合型超级商业步行街区。 世界城〃光谷步行街一期工程为板式街区，其二、三、四层 通过大平台及连廊将各区连接，以主题化经营，从而保证项目 后续经营。 板状式布局——光谷