潍坊润扬五金城业态及运营方案分析.docVIP

潍 坊 润 扬 五 金 城 业 态 及 运 营 建 议 山东国弘置业项目运营管理部 2015年12月6日 报告目录： 一、报告形成背景及项目运作阶段 1、项目目前基本沟通情况 2、设立报告基本目的及原则说明 二、潍坊城市发展简析 1、宏观及潍坊市市场经济发展概述 2、区域未来重点规划发展政策及行业 三、区域及周边情况简析 1、区域价值分析 2、区域特点及客群分类 3、区域商业数据及业态发展预判 四、投资项目自身分析 1、投资项目四至、体量、产品特点 2、项目目前所在市场发展情况简析 3、项目优劣势及业态要求筛选 五、投资项目业态定位 1、项目运营方式建议 2、定向业态建议及拟定划分铺排 3、业态改造建议及费用计算 六、后期招商运营建议 七、投资收益分析 第一章、报告形成背景及项目运作阶段 一、项目目前基本沟通情况 1、项目范围：潍坊润扬五金城5号楼6号楼7号楼9号楼部分楼座。 2、项目目前交易确定情况： 1）山东国弘置业已明确对该项目进行收购，收购方式为资产收购。 2）付款方式为先进行5号楼、6号楼收购，产权交割，7号楼、9号楼待出售方解押完毕后进行收购款支付，预期价格2400元/㎡。 3）收购款资金构成：60%来自公司自有资金，40%来自银行贷款。 4）办理房屋产权证，按层可进行分割办证。 5）上下水可接主管网，室内自行设计，自行施工。 6）税费按国家税法规定，契税3%购买人负责，维修基金每平方米70元由购买人负担。后期物业公司由业主委员会社区办选定。 二、设立报告基本目的及原则说明 1、本次报告建议目的：通过对于城市发展分析、区域市场分析、物业形态分析解读，得出项目可运营业态种类，并进行重组排列、可行性分析及投资收益分析，为项目后期运营决策提供选择及依据。 2、本次报告建议原则： 1）适合建筑原则—依据现有项目建筑形式进行业态筛选，杜绝大改大建及建筑破坏； 2）合理优化原则—依据地域特点及周边消费需求，合理进行业态推荐，并与现有五金大市场主题互补，但杜绝重复。 3）多元化良性循环原则—收购项目楼座较为分散，各层面积较大，应进行多元化业态组合，并与建筑形式及周边环境可结合，持续发展。 3、本次报告建议说明： 本次报告由于接触项目时间较短，对周边市场及经济发展了解不深，投资收益测算及业态推荐难以准确，重在发展思路的汇报。 第二章、潍坊城市发展简析 一、潍坊市经济发展概述 1、潍坊城市概述 潍坊，位于中国第一大半岛山东半岛的中部，与青岛、日照、淄博、烟台、临沂等地相邻，是半岛城市群地理中心。 2015年在国家“一带一路”和“互联网+”发展的背景下,潍坊日前制定出台了全市现代物流基地建设计划(2015-2017)。潍坊将打造现代物流新高地、构建现代物流新格局、搭建现代物流“互联网+”新平台、创建国际化现代物流新优势四方面发力,将潍坊打造成山东半岛区域物流枢纽、全国特色产业物流基地。 近年来，潍坊持续加大教育投入，大力改善办学条件,连续10年全市预算内教育投入占财政支出的比例都在25%以上,2014年达139亿元。潍坊市财政收入在全省不是最高的,但各级政府对教育的投入力度是最大的。 2、潍坊经济数据分析 2015年1—10月潍坊经济发展经济数据 各项经济发展指标 本月止累计 累计同比增长（%） 三季度地区生产总值（GDP）（亿元） 3078.8 8.2 第一产业增加值（亿元） 364.7 3.8 第二产业增加值（亿元） 1754.1 7.9 第三产业增加值（亿元） 1590.0 9.7 社会消费品零售总额（亿元） 1806.1 10.5 城市居民人均可支配收入（元） 23620 8.2 城市居民人均消费性支出（元） 13872 9.7 固定资产投资（亿元） 3622.4 14.1 从以上经济发展数据分析来看，三大产业中，第三产业发展速度较快，商业、服务行业全面升级，同时社会消费品零售总额、居民收入支出的快速提高，说明城市居民消费能力得以提升及释放，固定资产投资投入大幅增加也充分证明城市发展及投资环境得以提高。 3、城市发展小结 近年来，潍坊城市发展速度高于全国城市发展速度，第三产业带动下，固定资产投资额与居民收入消费水平提升较快，城市建设也得以升级，后期潍坊将依据城市特殊地理位置，打造以现代物流特色的枢纽城市。同时城市一直加大教育投资，重视教育培训行业发展。 二、区域未来重点规划发展政策及行业 1、潍城区域发展解读 潍城区地处中心城区，是山东半岛重要的交通枢纽，素有“半岛走廊”之称。辖区内胶济铁路、济青高速公路横贯东西；国道、省道及市区公路纵横交错。 近年来，潍城区以“一城、四基地”的功能构建中,“一城”,即通过旧城改造、城中村改造、近郊村迁村并点,推进272平方公里全域城市化开发,建设宜居宜业的现代化新城