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圆梦.完美生活营销策略提案 P E R F E C T L I F E .fdcsky.cn 中国地产商域网 板块分析 市场分析 项目分析 竞争分析 营销策略 客户定位 阶段策略 优质合作伙伴 合作模式 1 2 3 4 5 6 7 8 9 圆梦.完美生活营销策略提案 一：市场分析 万家丽北路板块 中心区板块 东南新城板块 中南汽车世界板块 星 沙 大 道 沿 线 板 块 中心区板块 中南汽车世界板块 万家丽北路板块 星沙大道沿线板块 东南新城板块 合计 2006年在售项目 7 5 2 6 5 25 2007年新推项目 3 3 3 5 2 16 中心区项目供地稀缺，项目向外扩散，供应量逐渐减少。 中南汽车世界板块供地稀缺，项目发展趋缓。 万家丽北路板块随着路网建设的完善，板块认知度提升，项目发展迅速。 星沙大道沿线高档大盘云集，项目发展迅速，竞争最为激烈。 东南新城板块地段相对偏远，但邻近企业区、随着规划的推进，发展后劲充足。 竞争格局：星沙的地产竞争出现了两大阵营各自为战的格局 。即以别墅、洋房为主的高端物业阵营和以高层、小高层为主的平价物业阵营。 市场趋势：外来开发商和本土开发商共同炒热星沙房地产市场，促使板块影响力、楼盘品质和价格不断提高，竞争加剧。（碧桂园、华润、恒基、鹏基等外来实力开发商业已相继进驻星沙。） 供应量：星沙2007年新上市供应量将突破13000套。其中，别墅和洋房物业预计新入市1000套左右；高层小高层物业预计新入市项目16个、拟建项目2个，预计至少推出9000套；商住型多层住宅新入市项目3个，供应量预计至少3000套。 市场价格：高层、小高层楼盘已知产品销售均价在1800元－2600元区间，这是2007年星沙区域房产供应的主力军。 2007年，星沙房地产市场将再度升温，市场供应量增大，开发商整体运作实力增强，各种物业类型竞争加剧，导致项目品质和价格将持续拉升。 二：板块分析 远 大 路 星沙大道 东富路 西富路 湘龙路 潇湘西路 楚 才 路 长永高速 319国道 万家丽北路 开 元 路 京株高速 万家丽北路板块 长沙市区 星沙城区 把家安在『万家丽北路板块』, 轻松享受『双城』便利生活。 地理和交通：位于长沙市区和星沙之间，随着路网建设的完善，“双城记”的布局已经形成，从这里到达长沙市区和到达星沙都非常便利。 环境和形象：青山绿水随处可见，地势较高，视野开阔，可俯视星沙城，与威尼斯城、山水芙蓉等高尚社区对岸相望，并聚集了湘龙小区、滕王阁等别墅高档住宅，板块的景观和形象进一步得到提升。 配套和氛围：周边有贺龙体校、民院附中、省工程职院、省安全技术学院、国防科大等学校，弥漫着运动、活力和教育人文的气息，生活氛围浓厚。月湖公园、世界之窗、海底世界近在咫尺，基本生活配套设施日益完善，路网交通发达，并已开通星沙2路公交。 项目开发：06年起，该板块是星沙房地产市场的一个亮点区域，项目发展迅速，目前已建和筹建的项目有湘龙小区、金鹰机电大市场、红树湾、滕王阁别墅项目、完美生活、世景华庭等6个以上。 市场价格：由于该板块开发较晚，入市项目较少，板块宣传不够，再加上万家丽北路等路网尚未建成，导致板块的认知度较低，房屋价格偏低，06年入市的红树湾多层产品销售均价在1600-1700元/平米。 发展趋势：随着万家丽北路、新世纪大道等路网的建成开通，以及滕王阁别墅项目、红树湾、完美生活、世景华庭等众多的入市炒作，板块的认知度将得到提升，并成为星沙房地产的最具发展潜力的热点板块之一，吸引更多星沙和市区客户的关注和青睐。 三：项目分析 湘龙小区 滕王阁项目 世景华庭 红树湾 贺龙体校 完美 生活 长沙民 院附中 金鹰机电大市场 城西安置小区 京　株　高　速 湘　　　　龙　　　　路 城　市　支　路 潇 湘 西 路 万　　家　　丽　　北　　路 湖南工程职院 省安全技术学院 机电职院 金融职院 国防科大 待开发用地 （长丰猎豹） 待开发用地 （宏梦卡通） 安置小区 规划学校 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ 户型 户数 比率 2房 C1 86.43平方米 347户 29% C2 92.53平方米 C2a 91.68平方米 C3 89.34平方米 C3a 92.31平方米 C4 91.81平方米 C2c 92.59平方米 3房 B1 137.38平方米 721户 61% B1a 135.41平方米 B2 153.22平方米(?) B3 135.96平方米 B3a 132.87平方米 B4 122.53平方米 B4b 120.80平方米 4房/5房 A1 167.61平方米 122户 10% A2 ？ A3 165.12平方米 合计 11