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《房地产法》讲稿 第一章 房地产法学学科 第一节 房地产法学的对象和特点 一、房地产法学的对象 我国的法律学科（一级学科）可分为理论法学（包括法理学、法社会学、立法学和比较法学等）、法律史学（包括中国法制史、外国法制史、中国法律思想史和外国法律思想史等）、宪法学与行政法学、刑法学、民商法学（含劳动法学和社会保障法学）、诉讼法学（含民事诉讼法学、刑事诉讼法学和行政诉讼法学等）、经济法学、环境与资源保护法学、国际法学（包括国际公法学、国际私法学和国际经济法学等）和军事法学等十个二级学科。房地产法学是民商法学、宪法学与行政法学学科属下的一门综合性、交叉性的分支法学学科。 房地产法学以房地产法律现象为其研究对象。所谓“房地产法律现象”，是指房地产法律规范、房地产法律关系和房地产法律事实。首先，房地产法学要研究渊源于宪法、基本法律、法律、行政法规、地方性法规、部门规章和地方政府规范、司法解释的各种房地产法律规范。其次，房地产法学要研究现实社会生活中存在的各种房地产法律关系，主要包括房地产民事法律关系（不动产所有权、不动产他物权、房地产债权关系等）和房地产行政法律关系（土地行政管理法律关系、房屋行政管理法律关系）。最后，房地产法学要研究房地产法律事实，包括事件（如引起房地产继承关系的死亡现象）和行为（如各类房地产合同、房地产侵权行为等）。当然，房地产法学研究对象的范围并不局限于上述三者，在房地产法学研究中不可避免地要涉及房地产法律现象以外的自然现象和社会现象。 二、房地产法学的特点 房地产法学作为部门法学中的一门分支学科，具有以下特点： 1．综合性。房地产法律规范存在于宪法、民法、行政法、社会法等法律部门之中，房地产法律关系也因此主要以民事法律关系、行政法律关系的形式存在。研究对象的综合性决定本学科具有综合性的特点。 2．应用性。房地产法学是法律科学中最具有应用性的学科即部门法学的组成部分，它与房地产法律实践、房地产产业实践息息相关。房地产法学直接服务于房地产业、房地产立法、房地产行政管理、房地产审判、房地产法律服务等领域，具有很强的应用性和操作性。 3．交叉性。房地产法学虽立足于法律领域，但却临界于房地产经济和房地产行政管理等领域，与房地产经济学、房地产金融学、房地产行政管理学等学科有密切的联系，在某些方面存在交叉现象，应当不断汲取这些学科的研究成就。由此，我们可以认为，房地产法学是研究房地产法律现象的一门综合性、应用性、交叉性法学分支学科。 第二节 房地产法学的内容和体系 房地产法学的研究内容非常广泛。我们可以根据研究对象，将其分为对房地产法律规范的研究、对房地产法律关系的研究、对房地产法律事实的研究（实际上，在具体研究活动中这三者是很难割裂开来的）；可以根据研究目的，将其分为房地产立法研究、房地产行政执法研究、房地产司法研究、房地产法律服务研究等；还可以根据研究课题所处的房地产业运行阶段和领域，将其分为房地产开发法律研究、房地产交易法律研究、房地产管理法律研究和房地产服务法律研究等。 作为一门法学分支学科的房地产法学学科，其理论体系至今尚处于完善之中。本人所提出的房地产法学理论体系，也仅仅是一种探索和尝试。 本人认为，房地产法学应包括总论、房地产开发制度研究、房地产交易制度研究、房地产管理制度研究、房地产服务制度研究和住房保障研究等六个部分内容。 一、总论 该部分研究房地产法学学科概况、房地产法基本概念、房地产法律体系、房地产法律关系以及不动产物权制度。对房地产法学的对象和特点、内容和体系、现状和前景、意义和方法进行探讨，是为了从整体上把握该学科的基本情况和房地产法律体系的最新情况。房地产法基本概念、房地产法律关系是建立房地产法原理的基点。对土地所有权、房屋所有权（包括建筑物区分所有权、房地产相邻权、不动产遗产继承权）等不动产物权制度进行研究是为本学科其他部分的研究奠定良好的基础。 二、房地产开发制度研究 该部分研究房地产开发用地制度、房地产开发具体制度、房屋征收制度和建筑法律制度。房地产开发用地制度包括建设用地管理制度、土地整理、土地储备、建设用地使用权出让与划拨等制度。在阐述房地产开发原则的基础上，具体阐述房地产开发企业、房地产开发有效条件、房地产开发管理以及项目转让、合作开发等房地产开发制度。房屋征收制度（即现行的房屋拆迁制度）部分阐述现行城市房屋拆迁制度，按照《物权法》第42条规定探讨房屋征收制度。建筑法律制度是与房地产开发制度密切相关的一项重要制度，应当了解其立法宗旨和原则，掌握该法建立的六项具体制度，即建筑许可制度、建筑工程发包与承包制度、建筑工程监理制度、建筑安全生产管理制度、建筑工程质量管理制度及其法律责任制度。 三、房地产交易制度研究 房地产交易制度研究是房地产法学的核心内容之一。该部分研究房地产交易的一