2016年04月方兴地产青岛滨水新区项目可行性研究提报.docVIP

2016年04月方兴地产青岛滨水新区项目可行性研究提报 研究内容研究目的Ⅰ项目初步认知确定我行研究思考点和本项目概念关键词通过案例借鉴在区域不成熟的阶段开始启动，Ⅱ案例研究进而成功的项目可行性经验。研究项目的内外部环境，以期获得项目成功开发Ⅲ宏观环境及地块研究的启示初步判断各物业市场的空间Ⅳ滨水新城开发物业市场研究初步判定项目可行性Ⅴ项目可行性初步研究Page 2 本项目初步认识我行研究的思考点z青岛目前住宅、商业、写字楼和酒店中岛物业的市场表现如何？本项目未来发展空间有多大？z如何发挥本项目的滨水开发和新城开南岛团岛发优势，打造项目特色，以区别青岛本项目策划研究范围类似滨水区域，提高项目竞争力？本项目主题概念关键词z如何定位本项目的功能组合，判定本项目开发可行性？滨水开发新城开发Page 3 Ⅰ项目初步认知Ⅱ案例研究Ⅲ宏观环境及地块研究Ⅳ滨水新城开发物业市场研究Ⅴ项目可行性初步研究Page 4 案例说明本行通过对国内外新城开发和滨水开发两种方向的研究，来分析本项目最适合的核心驱动力和发展方式。案例研究得出结论通过对国外著名滨水开发案例的研究，得出本项目较适合发展以旅游、居住、商务功能??滨水开发驱动方式。新城开发驱动力专题研究在众多驱动力模式中，本项目较适合打造产业与居住相结合的驱动方式，有利于发展商??新城开发务区。通过国际可借鉴案例在区域不成熟的阶段开始启动，进而获得成功，以参考其开发的可??德国汉堡港口新城案例研究行性经验。Page 5 国际新城发展模式??通过案例研究及理论研究，我行从12大国际新城发展案例中总结出新城发展的主要模式如下：新城发展模式国际案例田园新城??Letchworth（英国，伦敦）??Welwyn Garden City （英国，伦敦）GARDEN CITY??Port Sunlight （英国，利物浦）产业新城??Grande Cache （加拿大，Albert）??筑波科学城（日本，筑波）COMPANY TOWN??巴塞罗那新城发展城市郊区化发展的边??Radburn（美国，纽约）??Columbia哥伦比亚新城（美国，马里兰州）缘新城/EDGE TOWN模式??千里新城（日本，大阪）公共交通导向发展的??多摩新镇（日本，东京都）新城开发/ TOD??沙田新市镇（中国，香港）政府主导下的行政中??Canberra（澳洲，堪培拉）??Brasilia（巴西，巴西利亚）心新城/NEW CENTERPage 6 国际新城开发模式及核心驱动因素新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例与本项目匹配度??工业革命造成城市环境恶化??交通方式基于铁路与步行田园城市Welwyn Garden City ??城市居住需求急剧上升??控制城市规模、规模较小??政府主导开发、投入大量资??政府决策筑波科学城金产业城??市场对于产业的需求巴塞罗那新城??政府强制或引导产业积聚??位于大城市边缘??建设快速的交通路网??汽车普及和便捷的交通路网边缘新城哥伦比亚新城??产业郊区化带动的二、三产??城市郊区化业的快速发展，解决了职住平衡问题??兴建连接大城市的轨道交通??大城市中心城区人口高度恶TOD新系统性膨胀多摩新城（多为卧城）??轨道沿线有大量的建设用地??政府决策可供房地产开发??政府主导开发、投入大量资??政府决策，发展新的行政区金行政中心新城堪培拉域??主要政府机构所在地最适宜不太适宜较适宜不适宜Page 7 国内的新城开发模式及核心驱动因素分析在研究国外的新城发展模式的同时，我行也对国内新城发展模式及核心驱动因素进行了研究，并从中找寻适合本项目的发展模式。新城发展模式核心驱动因素关键成功因素典型代表案例与本项目匹配度??政府带头??市政府及相关单位的强制性迁行政带动青岛东部新市中心区入??商业、住宅、旅游跟进??政府决策??政府主导开发、投入大量资金CBD模式深圳福田区??规划功能齐全的CBD区域，政??政府强制或引导产业积聚府推进落实??建设快速的交通路网??产业郊区化带动的二、三产业??汽车普及和便捷的交通路网的快速发展，解决了职住平衡问??产业的发展需求题香港郊区化工业新城产业引导发展??旅游三产的快速发展??新城内配置完善的生活配套，华侨城做到自给自足??确定新城合适的城市功能定位，不与老城区形成冲突??政府投资兴建天河体育馆及广??政府规划建设城市代表性公建政府推动单一产业州火车站东迁项目，推动单一性产业发展，广州天河区发展带动关联产业从而带动关联产业发展??城市内在的产业需求??政府组建专门机构负责土地运??政府摒弃了政府投资统保统揽土地运作模式作的开发模式；将区域发展支配＋上海浦东新区??在不违背新区大规划的前提权转移至专门机构（土地运作下，集中规划片状区域发展，最片状开发模式公司）