2016年成都别墅市场调研报告.docVIP

2012年成都别墅市场调研报告 1 当前宏观政策及成都市房地产市场发展趋势 2 成都市各别墅板块现状及发展趋势 3 成都市别墅个案分析 4 本项目SWOT分析及认知 1 当前宏观政策及成都市房地产市场发展趋势 宏观政策 金融货币政策 2011年末至2012年初国家宏观调控政策持续加强和改善 金融货币政策：从收紧流动性到适度微调 2011年中国人民银行连续多次提高存贷款准备金率，致使银根缩紧，贷款难度加大； 2011年11月30日，央行宣布下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为近三年来首次下调存准率。预计释放资金4000亿元，以应对未来可能的资金流动性不足对实体经济的伤害； 2012年2月18日晚上中国人民银行网站发布消息，从2012年2月24日起，下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，为各级政府预调微调做准备，也是保持经济稳定增长的一个重要手段。 为保障住房用地，国土资源部土地利用管理司于2月23日发布通知要求，今年严格控制高档住宅用地，不得以任何形式安排别墅类用地。同时通知还明确继续坚持调控政策不动摇。 此次通知的发布与近段时间部分受限城市频繁试探中央调控的底限，“松绑”消息不断传出。或是此通知发布的主因。 此通知的发布，可能会让不少的高端置业者今年下手，让今年的高端市场有所收获。 宏观政策 土地政策 “禁墅令” 房地产相关领域宏观政策：加强、规范、配套 宏观政策 房地产宏观政策 2011年国家连续多次发布房地产调控措施，调控政策不放松。 自2011年下半年以来，包括北京、上海、杭州、重庆等17个城市出台了不同的微调政策，内容涉及限购门槛、土地出让、普通住宅标准、放宽公积金、税费优惠及购房补贴等但部分城市“微调”幅度过大随后即被叫停。 2012年3月5日温家宝表示，今年中国将进一步巩固房地产市场调控成果，促进房价合理回归。 在3月6日的“财政政策和有关问题”记者会上明确表示，将在上海、重庆试点的基础上“进一步研究推进房产税改革的方案，适当扩大试点范围，积极稳妥地加以推进。 2011年成都楼市调控政策主要是对宏观调控要求的落地执行，不冒进，不垫底。保障性住房建设的重要性得到进一步确认和支持。 2011年2月15日，成都出台《关于贯彻落实国务院进一步加快推进住房保障做好房地产调控工作要求的实施意见》，落实“国八条”房地产调控细则，要求加强保障性住房建设、主城区暂时限购、进一步落实房地产市场调控措施等； 宏观政策 成都楼市调控政策 2011年3月31日，《成都市中心城区限价商品住房申请审核配售及监督管理暂行办法》出台。规定家庭年收入7万元以下（单身居民年收入3.5万元以下）是申请限价房的最基本要求；限价商品住房实行政府定价，销售价格比同地段同品质商品住房市场价低15%-20%； 2011年4月6日，成都房管局、发改委出台《关于进一步加强商品住房价格监管的通知》，明确商品住房价格实行申报备案管理，申报的平均价格不得高于同时期同地段同品质楼盘成交均价；商品住房的申报价格一经确定，不得上调； 2011年国家宏观经济调控持续加强和改善。金融货币措施以收紧银根、降低流动性为主。房地产市场调控以国八条为核心，调控出现常态化与慢性化的发展趋势。全国房价过快上涨势头得到有效遏制，房价下行的压力加大； 成都本地房地产市场调控是对宏观政策的细化与落地，措施上严格但不激进； 2012年，宏观调控政策将保持2011年政策的核心内容，保持延续性和稳定性。只要整体经济发展形势未恶化，房地产市场调控不会放松，但出现微调的概率较大； 在具体操作层面上，手段则有可能适调微调。2012年，限购限贷等行政色彩浓厚的手段会继续发挥正面作用。 宏观政策 小结与展望 2012年春节过后，成都市高端楼盘来访及成交量较年前增加明显。一方面客户观望情绪有所动摇，刚需增加；另一方面，开发商促销力度持续加大，以价换量。2月“禁墅令”的下达，直接影响开发商对后期高端项目如别墅类产品的开发，此消息将促进意向客户对目前别墅项目产品下手购买，有利于增加别墅产品的销量。对现有别墅项目的去化将是一个促进作用 。 成都房地产市场发展趋势 土地市场供应情况 根据成都市国土资源局网站公布的土地拍卖挂牌公告，2011年全市商住土地供应为203宗，总面积14124亩（其中主城区4127亩，近郊区4762亩，远郊区5235亩），规模同比下降61.46%。由于受限购及持续紧缩信贷政策影响，新增土地大幅锐减，主城区、近郊区、远郊区土地放量处于相当水平。 信息来源：搜房网 成都房地产市场发展趋势 土地市场成交情况 2011年全市共出让土地175宗，规模为12296亩，成交金额401.70亿，成交规模同比下降52.75%，成交