标杆房地产项目计划运营管理及龙湖经验分享(凯德智汇).docVIP

标杆房地产项目计划运营管理及龙湖经验分享(凯德智汇) * 建立运营体系目的 * 集团运营体系——投资论证、设定项目基准收益目标 实 现 预 定 收 益 指 标 * 龙湖运营体系 * 运营组织架构——矩阵式组织 * 矩阵式组织 * 一、项目基本开发流程 投资决策 土地购买 项目设计 项目建设 项目销售 项目交房 * 二、项目开发关键控制点 明确项目投资决策 确定土地权属 确定土地资金支付计划 签定国土合同 取得设计条件 办理国土证 拆迁及交地 建立项目团队 完成前期调研 完成项目启动会 投资决策 土地购买 项目启动 * 概念设计 方案设计 初步设计 二、项目开发关键控制点 概念设计 确定概念中标方案 方案设计 方案上会并取得方案审查意见书 初步设计 初设上会并取得初设审查意见书 办理《建设工程规划许可证》 下达项目目标成本 * 施工图设计 施工准备 二、项目开发关键控制点 施工图设计 施工图审查 景观概念方案设计 景观扩初设计 景观施工图设计 取得建设用地规划许可证 取得建设工程规划许可证 考察并确定施工单位及监理单位 完成招投标手续 办理施工许可证 完成项目管理大纲 完成三通一平 景观设计 * 项目建设 项目销售 二、项目开发关键控制点 基础工程 主体结构施工到可售状态 主体结构封顶 砌体抹灰 内装/外装/设备安装工程 精装修工程 室外管网/道路工程 景观绿化施工 导示系统施工 项目销售策略方案（方案版/初设版/预热版/开盘版/强销版/持续版/尾盘版） 推广 开盘 销售 售楼处样板房 建设 选址、定位 建筑设计 精装修设计 景观设计 土建施工 环境施工 精装修施工 装饰 * 二、项目开发关键控制点 竣工验收备案 物业移交 向业主交房 项目总结 竣工移交 业主 入住 商场 开业 项目结束 * 价值工程 * 项目负责人在各因素间寻求平衡，获取项目价值最大化 销售 工期 其他 资金 项目价值最大化 项目负责人使命 成本 挤压 挤压 挤压 挤压 获取 * 研发经理——在成本和效果之间做平衡的人。 成本 效果 * 成本经理——对总成本进行控制，同时在各个成本分项上做成 加减的人。 分项成本 分项成本 * 营销经理——在销售价格和销售速度之间寻求最佳平衡的人。 销售价格 销售速度 * 工程经理——在工期和质量之间寻求平衡的人。 工期 质量 * 一、项目计划管理 * 如何做好计划管理 * 计划管理体系 * 二、项目成本管理 * 如何做好成本管理 * 成本管理体系 * 成本管理对象及责任人界定 * 成本管理系统 * 成本管理原理 目标成本 　 vs 动态成本 　 xx费项 110 　 xx费项 100 　 　 　 合约规划1 10 　 　 　 合约规划2 20 　 　 　 合约规划3 10 　 　 　 合同1 10 　 　 　 合同2 20 　 　 　 合同3 30 系统自动累加 目标成本为设定值 或依据项目收益反推 或依据更细的费项累加测算 或依据历史／行业数据预估 在项目开发的关键环节设定目标成本，过程中系统实时自动统计动态成本；通过对目标成本与动态成本的比较，检查、发现和解决问题，从而达到管控项目成本的目的。 举例： * 三、项目阶段成果管理 * 项目阶段成果管理 * 项目阶段成果审批流程 * 四、项目投资收益跟踪 * 如何进行收益跟踪 五、项目会议管理 * 会议管理体系 * 半年年度总结会 PMO月度运营会 项目周例会 与经济分析会合并 拿地前 取得土地后15日内 项目阶段成果审查 根据需要 6月15日或12月15日 每月前3个工作日 每周五 4 5 6 7 PMO预案决策会 PMO项目 启动会 阶段成果审查会 PMO关键决策会 1 2 3 公司运营会议体系 * 办公周例会 季度综合指标回顾会 跨部门研讨会 高层座谈会 半年年度总结会 年度总结会 每周一 每季结束后15日内 根据需要 每季或不定期 半年 年度 1 4 2 3 5 6 公司非运营会议体系 * 会议管理要素 * 如何开会？ 成果送达 会议时间 主持人 参会人员 会议成果 成果整理 成果审批 会议目的 议题准备 议题审批 召集人 会议内容 列席人员 * 如何开好会？ 1、一个会议成功的关键在于：会议的准备、主持人的控制以及成果的处理； 2、没有初稿、方案、预案的议题尽量不要放在例会的议程之内，只宜放在专题会中的“头脑风暴会”之中； 3、若某种会议较多的时间总在通报某一类信息，则宜将这类信息以电子版本的形式由专人整理定期向相关人员传送； 4、在会上传送或者展示的信息如果越多，尽量采用PPT的形式；如果传递的信息很专业，则尽量辅以图纸、图表、图片等资料；如果传递的信息很复杂，且又需要帮助别人建立场景意境感，则请尽量辅以照片、音