台北101大厦项目市场调研分析报告.ppt

以下标有DTZ标识的部分，由戴得梁行公司整理提供； 未标明“DTZ”标识的部分，由调研部通过网络媒体资料进行整理分析。 （1）造就了办公楼的世界性标杆 101是台湾第一高楼，亦一度是世界第一高楼，高度本身就铸造了其顶级的物业形象。加上101独特的设计（吉祥寓意）、高科技的设备配置、先进的施工工艺等，成就其在台湾乃至整个亚洲办公市场上不可替代的地位。 （2）是顶级企业的聚点 101大厦最初的招商策略：旨在锁定金字塔间那部分企业群体。从现进驻的企业来看，以银行、保险、证券等金融类跨国企业、大型实力派企业为主；在台湾，进驻101亦是企业形象和实力的一种体现。 （3）社会公众影响力大 目前101大厦已然成为台北各种重要社会活动、媒体传播、企业大型推广活动的首选地之一，亦是让台湾民众最期待的新年倒计时晚会举办场地。 （4）超大体量，牵动市场 101大厦近20万方的办公体量，在2004年底2005年初入市，占当时台北全市A级办公大楼总体量的10%以上。办公市场供应量的激增，不仅加剧了A级办公物业之间的客户争夺战；亦加大了市场的空置率，造成当时办公室租赁市场的一阵低迷。 对101项目自身而言，近20万方的大型体量，本身就是一个巨大的挑战。 从入市时的市场环境来看：2005年初，信义区内多数企业才新近完成搬迁，短期内再次搬迁的意愿度低，况且信义商圈内办公大楼之软硬件设施，原本便具有一定的水平，租金又在合理的价位，显然并无更换搬迁的必要性与及时性，因此，101大厦2005年办公体量入市时从其他办公物业转入的企业少，101大量的空置导致了信义办公商圈整体空置率大幅上升。 从招商策略来看：101大楼最初是以金字塔顶端客户为诉求，但当时台湾总体经济尚处于中档盘整阶段，台湾市场上金字塔顶端之客户并不多，自设的招商门槛阻碍了出租率的提升。 从租金定价来看：由于决策层对101的期望值甚高，故采用了高于市场平均水准的租金，虽然其高租金拉动了信义区整体租金的上扬，但却使得自身的吸纳速度较其它A级办公大楼慢。 从全球环境来看：101入市时，正值911事件后不久，大楼高度一度成为跨国企业寻觅办公空间时的顾虑之一，此亦影响了对101大楼的吸纳率。 101历年的出租率：因为租金高、体量大、目标客群范围小，导致前两年出租率不足30%，自2007年出租率才突破60%，今年1季度提升至75%左右。 —全文完— Page * Page * 台北101大厦 资料说明 建设背景 台北101座落于台北市的中心商业区（CBD）——信义计划区，采BOT模式开发，最初是为了配合台湾政府的“亚太营运中心”政策而筹建的金融服务设施，而后转变成综合性的商业建筑。由建筑师李祖原设计，KTRT团队建造。 台北101，原名台北国际金融中心，其英文名TAIPEI 101除代表台北外，还有“Technology、Art、Innovation、People、Environment、Identity”(科技、艺术、创新、人性、环保、认同)的含义。 101，除代表高度101层楼，也代表了超越满分，再上一层楼的吉祥意涵。0与1的数字，也表现了大楼的高科技视野。 大楼外形呈竹节型的台北101，每8层作为一单位，取其8为“发”的好兆头，传达“成长盛开”的概念，像是向上长高的竹子或盛开的花朵，步步高升。 技术参数 建造期：1999-2004 总层数：106层，包括101层办公楼层与地下5层 实用率：60% 管理费用：18.45元/㎡·月（建面，不计空调费） 空调开放时间：8:30AM~6:30PM 建筑物顶端高度：509.2米 最高楼层地板高度：439.2米 大楼屋顶高度：449.2米 总楼地板面积：374,219.95平方米 购物中心：185,806.51平方米 办公大樓：188413.44平方米 总投资额：126.208亿元 注：本报告所涉参数单位已转换为国内通用单位。 发展历程 日期 发展历程 1997年7月 以BOT方式从台北市政府取得此公有土地的开发权； 1998年1月 由当时的台北市长陈水扁主持动土仪式； 1999年7月 主体工程开工； 2003年7月1日 台北101的楼顶完工，由台北市长马英九主持完工仪式； 2003年10月17日 塔顶完成，台北101高度超越双峰塔57米（188英尺）； 2003年11月14日 开幕建筑主体旁有六层楼，约60米高的“裙楼”，主要规划为购物中心TAIPEI 101 MALL； 2004年12月31日 正式启用主体塔楼（出租办公室）； 2005年1月19日 89楼室内观景台试营运，3月1日正式营运； 2005年9月16日 91楼户外观景台首度开放。 租金走势 台北101入市时间 1、台北101大楼，其写字楼层2004年12月底正式完工。 2、台北101大楼各楼层租金差异甚