房地产经济学导论课件.ppt

房地产经济导论 安徽建筑工业学院管理学院 刘艳 本课程主要内容 一、房地产经济学概述 1、房地产的概念 2、房地产的特点 3、房地产类型 4、描述房地产 5、房地产业的概念 6、房地产业的运作过程 7、房地产的特征 8、房地产业在国民经济中的地位和作用 1、房地产的概念 了解房地产的概念，首先需要对以下概念有清晰的认识： （1）土地：土地是地球的陆地（内陆水域、海）表面范围内，有土壤、岩石、矿藏、水、气、地质、地貌，以及人类活动对上述要素产生的种种结果所组成的自然经济综合体： 我们可以从土地的自然形态、用途以及房地产开发等方面将土地划分类型。 （2）地 产：土地及其相关的财产权利。即土地财产或土地要素所拥有的所有权和使用权。 （3）房地产：是指房屋及其附属物（与房屋相关的建筑物或小区设施）和承载房屋及其附属物的土地，以及与他们相应的多种财产权利。或：建筑地块和建筑地块上以房屋为主的永久性建筑及其衍生的权力，根据房屋建筑的不同，可分为住宅房地产、非住宅房地产和其他房地产。 （4）不动产：指不能移动或移动后会引起性质、形状改变，损失其经济价值的物及其财产权利。（建筑物附着物可以理解为动产的不动产化） 2、房地产的特点 （1）不可移动性：不像其他商品那样，可以运输。这一性质使得区位环境条件在房地产质量、功能及交易价格的分析中格外重要。 （2）耐用性：房地产是最具耐耗性的物品。 （3）异质性：不可能有两宗完全一样的房地产。 （4）高价值性：从个人或国家来看，其价值都比较高。 （5）供给有限性：房屋可以建造，但土地资源有限。 （6）投资与消费的双重性：居住使用（消费性）；保值增值（投资性）。 （7）房地产实体构成的二元性：非劳动产品和劳动产品。 3、房地产类型 （1）居住类房地产：专供人们居住的房地产（普通住宅、高级公寓、别墅） （2）商业类房地产：用于商业经营活动的房地产（写字楼、商店、旅馆、酒店） （3）休闲类房地产：指娱乐、健身类活动用房地产（体育馆、娱乐中心） （4）公共事业类房地产：指文教卫、行政、社会福利、交通邮政等用途房地产（校舍、教堂、医院、公园、政府办公楼、养老院等） （5）工业类房地产：指生产活动用房地产（工业厂房、仓库） 4、描述房地产 （1）位置、四至、形状 （2）面积大小：房地产产权产籍行政管理部门依法确认的面积 （3）建筑物层数和高度：住宅1～3为低层，4～6多层，7～9中层，10层以上为高层，30层以上或超过100米为超高层 （4）建筑结构：指建筑物中由基础、墙、柱、梁、屋架、支撑屋面板等承重构件组成的体系。（钢结构、钢混、砖混、砖木、木结构） （5）建筑物构成、建筑质量、维护保养状况、采光、通风等 （6）使用现状及规划设计要求：包括用途、建筑容积率、建筑覆盖率等 建筑容积率：单位面积土地的建筑面积数（建筑总面积／土地总面积） 建筑覆盖率：单位土地的建筑总面积数（底层建筑面积／土地总面积） （7）描述房地产的其他方面： 5、房地产业的概念 《中国国民经济行业分类与代码》16个门类中，第五类（E）为建筑业，第十一类（K）为房地产业。 联合国《全部经济活动产业分类的国际标准》中，房地产业位于十大类经济活动的第八类。 广义的房地产业兼有第二、三产业的特征，狭义的房地产业则可列为流通领域的第三产业。 从经济理论角度看，房地产业为生产经营型产业，兼有第二、三产业的特征，从核算统计管理来说，房地产业属于流通领域或第三产业。 房地产业是从事房地产的开发组织、经营管理、买卖和租赁经营以及中介、咨询、评估等服务的行业（第三产业）。 房地产业的业务形态分为： （1）房地产开发业：组织城市的开发、再开发，主要是指开发公司。 （2）房地产中介服务业：经纪、咨询及评估服务业。 （3）物业管理业：物业管理业是作为商业模式运作的产业。 （4）房地产行政管理 6、房地产业的运作过程 包括生产、流通、消费三个环节 （1）生产环节：通过对土地进行劳动和资本投入，建设房屋和城市基础设施的过程，包括通常所说的房地产开发过程。 （2）流通环节：供应方与消费者之间的买卖、租赁过程，即房地产的销售与租赁过程。 （3）消费环节：房地产转移到使用者手中，进入消费环节（进行各种社会化管理，为产权产籍管理、经常性维修保护） 7、房地产业的特征 （1）基础性：生产生活资料 （2）先导性：进行国民经济建设，首先要有房地产开发和经营提供生产和生活的空间 （3）关联性：建筑业发展导致建材、冶金、设计等发展，进而导致劳动的需求 （4）地域性：位置固定性－－全过程具有地域性－－价格、发展因素、政策法规也有地域性差异 （5）周期性：房地产业的发展呈现周期性波动的特征（发展复苏、繁荣、危机、衰退萧条四阶段） （6）高回报、高风险性：价格水平是长期上涨趋势，过量