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中海南汇电信园1号地块市场报告 总建面：1757478平米 容积率14.2 土地性质：住宅 建筑密度：30% 绿化：35% 74/90 地块分析——地块现状及周边环境 本项目位于上海外环线以外，四至范围为：南至南汇电信园B区、北至外环绿带东至绿地的2号地块，西至南汇与浦东区界 地块北向视界 地块内靠南的小河 地块内小水塘 地块内芦苇丛 有利于小区水景景观营造 地块南向电信园B区，园区整洁大气 地块分析——地块现状及周边环境 地块开发既要符合发展商利益，又要受市场欢迎 产品结合客群特点上进行创新，发挥地块最大价值 配套条件 商业配套尚不健全，主要商业设施集中在康沈路沿线，但教育配套资源丰富 经济指标 总体适中，容积率不高，景观资源需进行一定优化，但产品创新空间大 区位条件 周康紧邻浦东的三林和北蔡板块，是南汇最靠近市区的板块，借助板块的成熟度，能有效提升项目市场认知度，但同时也受2、3号地块项目的阻截 地块条件 地块容积率较低，利于拉升产品档次 交通条件 出行交通动线主要依赖地面道路及高速公路，通畅度不高，成本较高。公交系统较弱。 环境条件 水系资源，利于项目整体品质的拔升 地块分析——地块初步研判 项目地块SWOT综合分析 优势： 项目周边有康桥工业区、电信园、为客户导入提供资源 周边名校林立，具有国际化氛围 临近主干道杨高南路和外环线 容积率低，容易提升产品档次 开发企业的品牌优势 劣势： 地理位置边缘化，影响客群导入； 项目周边配套尚不健全 上南路外环线至杨高南路段只有两车道、路况较差，且车流量比较大，易造成堵塞 机会： 周康板块日益成熟，客户板块认知度高。 城市进程中被迫郊区化的客群量增大； 整体及地区别墅类市场行情趋暖，供求关系紧张，为开发别墅类产品提供支持 威胁： 由于本项目地块与其余两块地启动时间差不多，因此客群将受到2、3号地块以及板块内其他竞争项目阻截； 道路动线不畅（无轨道交通）; 上海整体房地产市场观望气氛浓郁，不少楼盘打折销售，对购房者心理产生较大 地块分析——地块初步研判 PART 2 ：市场研判 市场环境分析 板块属性界定 借鉴案例分析 经济飞跃：中国经济仍处于高速发展循环。 人口红利：人口出生高峰期所形成的需求高成长期。 外资：人民币继续升值，外资将“千方百计”绕过壁垒进入上海市场。 城市升级：世博会驱动上海城市发展迎来高速国际化阶段。未来高速城际交通驱动长三角2小时城市圈的形成。上海的中心都会城市聚集功能升级。 基本面良好 市场面临转型拐点 在宏观调控的影响下，市场面临转型拐点、回归价值基本面为大势所趋。 一级市场供给大增，二级市场观望和三级市场回调乃至局部崩溃奎显示2005年一波宏调后行情基本结束，虽然公共住宅、物业税等一系列可变因素导致新的形势尚不明朗，但市场走势拐点已十分明显。 二级市场价格刚性一时难以改变，但市场转型也不可避免。在价格刚性下的条件下，从07年的关注溢价，08年回归性价比、提升客户满意度成为市场主流。 宏观环境背景分析 04-05年土地供应紧缩是今年市场供不应求的一大原因，为了从根本尚缓解供求失衡状况，预计2008年将在07年的基础上土地供应量将继续放大。但对于目前上海地价的不断攀高，如何解决“面粉贵过面包”导致的楼市负面效应，加大对开发商大量闲置土地的处置力度，成为中央宏观调控着力解决的重点，也是政府面临的一大考验。 由于土地市场供应依旧以外环为主力，本项目面临的竞争不容忽视。 08年供应量将继续放大，结构仍旧不平衡 一级市场分析 受03-07年的土地出让和宏观调控影响，商品房市场上05年供给大于需求，07年需求的爆发使得供应更加趋紧；08年供给会有小幅增加，但是由于宏观调控的影响，需求受到压制，所以08年市场回归理性，供求相对平衡。 二级市场分析 市场趋于理性 未来市场的主力 整个2007年，基本可以以9月份为界限，划分成大热和观望两个阶段，10月后成交量不断走“下坡路”，市场仍会处于消化期，上下家博弈现象加剧，成交情况不会有明显改善。预计，2008年4-5月僵局会打开，二手房进入稳步合理发展阶段。 二手房成交量方面，由于今年住宅项目供应逐渐减少，加上开发商拿地的困难将导致他们推盘速度的放慢，一手房供应量持续减少，因此，二手房成交量超过一手房的趋势在2008年后将更加明显。 区域方面，土地稀缺的独特性质，将使得内环内房源不断减少，房价自会愈发坚挺。其中，性价比高的豪宅和别墅等，将愈发受到青睐。 户型方面，“70、90”政策的效应，将在2008年得以较为显著地体现。外环两侧区域内的小户型，供应量或将扩大，房价在政策的引导下，不会出现太大波动。而从今年一季度开始的中环内大户型热销