三峡大厦项目前期营销推广建议报告书（doc24）-销售管理.docVIP

三峡大厦项目前期营销推广建议报告书 第一部分 市场篇 房地产相关法律法规的调查及分析 1.1土地政策 为了规范我市房地产市场的发展，政府对土地供应以及房地产市场调控政策进行了大规模调整，从未来发展来看，现阶段土地供应以及房地产市场的强势政策调整对土地供应环境的影响可以从以下两方面加以分析： 【土地供应总量进一步得到控制】 重庆对房地产、商业性经营土地供应实行总量控制制度。按照这一制度，重庆近郊9区及3个开发区将根据当地土地自然经济供给能力及市场对商业房地产的需求等编制土地开发供应计划，经市政府批准后的房地产开发计划必须对外公示，并落实到具体的地块，原则上不再供应非计划用地。 【土地资源将逐渐向优势发展商集中】 政府按照土地利用总体规划和城市规划要求，对开发实力强、资信程度高、开发规模大且设计水平先进的项目优先成片供地，土地出让金适当优惠。这一土地供应政策已取得明显成效，如金开大道沿线土地大多已经为本地、外地实力型开发商所得。 【严格控制市场别墅等高端产品供应量】 2003年12月8日，重庆市政府办公厅转发市国土房管局和市建委的通知，2004年重庆市普通商品房的用地不得低于全年房地产开发用地“总盘子”的80％。换句话说，剩下的20％囊括了别墅、商业、办公楼在内的全部土地供应。重庆的别墅等高端物业用地被箍在了20％的界限以内。从土地供应的源头控制了别墅类高档住宅的出现。 【8.31土地大限】 2004年8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权，国有土地使用权必须以招拍挂的公开出让方式进行。 该政策的出台，限制了国有土地的再交易的同时，防范了“炒地皮”的出现，促使了地价的上涨，但同时增加了开发商的经营难度，政策限制开发商得到土地后两年之内必须开发，因此使得开发周期加速，加之2005年为该政策公布后的第一年，由于前期土地放量较大，因此估计在该政策的影响下近两年的房地产的开发量将比去年有大大的增加，同时竞争亦将加剧。 1.2金融政策 【121文件】 2003年6月13日,中国人民银行发布《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，因为序号是121号，所以业内都将这个通知简称为“121号文件”。 121文件是央行为了进一步落实房地产信贷政策，防范金融风险，促进房地产金融健康发展，加强房地产信贷业务管理而出台的。该文件对房地产开发过程中的土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房信贷等七项内容作了更严格的规范管理，对开发商及个人信贷业务均作出了明确的规定。 【18号令】 121文件出台之后，国务院又发出了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，该通知包括提高认识，明确指导思想；完善供应政策，调整供应结构；改革住房制度，健全市场体系；发展住房信贷，强化管理服务；改进规划管理，调控土地供应；加强市场监管，整顿市场秩序六大部分。 通知要求各地、各部门完善住房供应政策，加强经济适用房的建设和管理，增加普通商品住房供应，建立和完善廉租住房制度，控 制高档商品房建设。在改革住房制度方面，通知要求各地继续推进现有公房出售，完善住房补贴制度，同时搞活住房二级市场，规范发展市场服务。在规范住房信贷方面，通知强调要加大住房公积金归集和贷款发放力度，完善个人住房贷款担保机制，加强房地产贷款监管。此外，通知还在完善市场监管制度，建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系、整顿和规范房地产市场秩序方面作了详细规定。 【国家对高端物业的贷款做出限制性措施】 2004年上半年金融调控的政策中，除提高银行准备金率和地产企业资本金率外，对于房产项目的信贷出现了更加严格的管理。而在控制的房产项目信贷中，更加明显地将矛头指向了高档住宅项目。五大商业银行等金融机构已经开始限制对高档住宅项目的贷款和个人按揭服务，金融机构认为在这些项目中存在着较多的金融风险。 【提高银行贷款门槛】 个人向银行贷款首付款由以前的最低两成提高到最低首付三成，部分房市发达地区的最低首付额甚至达到了四成。 央行此次政策调整在于打压投资者的市场投机行为，有效抑制投资者炒房、哄抬市场的行为。 【两次银行利率提高】 为了严厉控制打击部分“炒房团”炒房、哄抬市场的行为。央行于2004.10.29第一次提高银行利率（利率由5.31%提高到5.58%），2005.3.16第二次提高银行贷款利率（利率由5.58%提高到6.12%） 提高银行利率大大刺激了房地产火爆的市场，使得一部分购房者对国家银行信贷利率是否继续上涨产生疑虑，因此持币观望，使得房地产市场出现了小幅的降温。这一政策对于开发市场影响较大，对房地产市场进一次“洗牌”，使得部分较小的开发商增加了开发的成本与难度，项目的利润降低，此时如果销售楼盘销售时间过长，势必影响到了开发商的总体利益，因此竞争将愈演愈烈