金众东莞房地产项目可行性研究报告(doc48)-地产可研.docVIP

金众东莞项目可行性研究报告一、项目总论1.1 项目背景1.1.1 项目名称南城宏图项2004G017（地块）1.1.1 房地产开发公司深圳市金众集团有限公司1.1.3 承担可行性研究工作的单位 深圳市同致行物业顾问有限公司1.1.4 研究工作依据《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号） 《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）《东莞市建设工程价格信息》 开发公司提供的相关资料1.1.5 项目建设规模和内容本项目位于东莞南城新中心南部，东北紧邻交通要道东莞大道，与城市花谷隔路对望；西北面为高新产业园区，北面为深圳建控总承包公司规划建设的住宅区。根据开发公司提供的项目土地使用权出让合同、建设用地规划许可证等相关资料，项目的规划设计指标见表1-1。表1-1 项目规划设计指标表 序号名称单位主要指标1建设用地规划批准书—2004330282总用地面积平方米179345.333建筑用地面积平方米 179345.334总建筑面积平方米2959195计入容积率建筑面积平方米295919其中： 住宅平方米274419 商业平方米15000会所平方米3000幼儿园平方米2500配套居委会及管理处建筑面积平方米10006容积率—1.657建设规模3、5、9/12层 1.1.6 项目开发手续项目用地取得项目用地已取得，开发公司为深圳市金众集团有限公司。地块号2004G017号，权利人为深圳市金众集团有限公司，使用年期70年（2004年07月06日－2074年07月05日）。结论本项目开发手续正在完备之中。1.2 可行性研究结论1.2.1 市场预测根据市场调查，项目地块所属的东莞片区一直以南城“后花园”形象出现，在新的一轮“高尚建城运动”中有其独有的优势，近几年来每年都有一定量的房地产项目开发与供应，房地产市场的供应与销售呈现供销两旺的局面。预计区域内近几年房地产市场仍将保持这种态势。1.2.2 项目建设进度项目将于2005年10月开始施工，预计建设工期为29个月，即项目将于2008年3月竣工。1.2.3 投资估算和资金筹措投资估算本项目开发建设总投资额为104650.90万元，其中各项成本费用的金额详见表1-2。表1-2 项目开发建设总投资估算表一、开发成本总价（万元）1、地价29928.9972、公共设施配套基金2838.773、前期工程费1230.02 4、建安工程费52935.575、基础设施配套及环境工程费3284.76、公共配套设施费　 6-1、9年制学校07、开发期间税费1461.56 7-1、质量安检费81.08 7-2、交易服务费45.66 7-3、其他费用1334.828、不可预见费用1808.67二、开发费用　1、管理费用4038.352、销售费用3365.293、财务费用3758.95三、投资总额104650.90 资金筹措本项目的资金来源主要包括自有资金（资本金）、银行贷款和销售回款等。项目资金筹措方案数据汇总见表1-3、表1-5、。表1-3 项目开发资金筹措表序号筹措资金来源筹措资金数额(万元)筹措资金比例(%)1自有资金26162.5252银行贷款13778.2413.163销售回款64710.2261.83项目总投资104650.961001.2.4 项目综合评价结论本项目属房地产住宅开发项目，符合国家城镇住宅开发建设产业政策。本项目选址适宜，定位准确，设计合理，售价适中，符合市场主流需求。从财务分析结果表明，项目开发总投资为113461万元，财务内部收益率为19.13%,利润总额为29960.9万元，成本利润率为20.42%，税后利润为18166.77万元，税后成本利润率17.04%。具有良好的经济效益；本项目具有较强的抗风险能力，且从技术方面看亦充分具备可行性。项目综合评价结论：本项目具有良好的经济效益、社会效益和环境效益，本项目可行。二、项目投资环境和市场研究2.1 市场宏观背景2.1.1宏观经济形势分析东莞概况东莞市位于广东省中南部、珠江三角洲东北部，北距广州50公里，南离深圳90公里，处于穗港经济走廊中间，是广州与香港之间水陆交通的必经之地。东莞市现有32个镇，总共有700万左右人口，其中常住人口160万左右，暂住人口450万左右，而港澳台及海外侨胞大概有100万左右。其实，加上流动人口，东莞现有人口接近1000万左右。从人口区域分布来看，虎门、长安、厚街及市区占有比较大的人口比重，平均大概都有70万左右的人口。从人口群体特征来看，呈现出“哑铃式”