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二手房买卖之法律风险 二手房买卖之法律风险 近年来，随着城市居民收入的显著提高，其提高生活质量的需求也愈来愈强烈。而从经济学角度来看，房地产业因具有长期性和相关反映性等特点，对于消费者来说，改善居住环境理所当然应置于首位，对购置住宅的投入也随之上升；加之国家金融行业对房地产业的有力支持，租房者开始购买第一居所，不少中、高收入者开始拥有第二居所、第三居所，以旧换新、以小换大的消费理念也日渐为消费者所推崇。 由于土地资源的有限性，未来的房产交易市场将被二手房市场所包揽。二手房是相对于开发商手中的一手房而言的，是房地产产权交易二级市场的俗称，包括商品房、已购公房和经济适用房等等。前几年，二手房交易以地理位置好、交通便利、价格低廉的公房为主，现阶段由于市场蓄积的大量一手商品房房源逐渐流向二手市场，给越来越活跃的二手房市场注入了新鲜的、稳定的市场资源。 由于我国现阶段规范二手房市场的法律法规相对较少，中介机构良莠不齐，操作业务不规范，制约机制不成熟，导致该领域存在大量交易隐患和法律风险。笔者拟从二手房买卖交易过程、合理避税及按揭贷款等方面，就在实践中遇到的有关法律问题及可能产生的风险试作分析和提示。 一、 二手房买卖的交易风险 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》（以下简称《房地产法》）规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因此，经过一手买卖之后，产权必须明晰的二手房方可再行上市。但实践中，未办理产权证的期房转让曾一度活跃在二手房市场。随着国家对房地产市场的日趋规范，2005年4月30日以后，这种违规交易已被明令禁止：建设部等七部委下发的《关于做好稳定住房价格工作的意见》（以下简称《意见》）第七条规定，在预售商品房竣工交付、预购人取得房屋所有权证之前，房地产主管部门不得为其办理转让等手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，房屋权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。因此，只有取得《房屋所有权证》和《土地使用权证》的房屋才具备合法上市交易的条件。 由于不是所有产权性质的房屋均能上市交易，并且产权不同的房屋上市交易时向国家缴纳的费用不同，导致交易的成本存在差异，这需要双方在签订房屋买卖合同前最好了解清楚，否则在交易过程中容易发生争议。 （一）交易房屋存在共有情况 根据《房地产法》第三十七条规定，共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。房屋的共有情况，根据共有人的关系，可分为两种： 1、夫妻共有财产 我国《婚姻法》的规定，夫妻对在婚姻关系存续期间所得的共有财产，有平等的处理权。夫妻共有财产的区分以法定共有为原则，约定共有为例外，因此，对于夫妻一方在婚姻关系存续期间购买的房屋，只要双方未约定或约定不明确的，为法定的夫妻共有财产。由于《房屋所有权证》是财产权属的唯一有效的证明，通常，买房人只需审查房产证的实名即可。但在实践中，如夫妻双方无特殊约定，房地产主管部门在办理产权登记时只记载一方的名字，即只登记在夫或妻一方的名下。这种情况下给买房人在审查卖方人资料时带来了一定的风险。 试举一案例说明：某中介代理王某出售其名下的一套房屋，买卖双方签署合同后，买方向王某支付了全部房款。但中介在为买方办理房屋过户手续时被告知该房屋存在权属纠纷，已被法院查封，无法办理过户。原来，王某与丈夫的离婚诉讼正在法院审理期间，该房屋的权属问题也正是争议的纠纷之一。这使得买方陷入两难境地：一方面，虽支付了全部房款，却不能享有房屋的所有权；另一方面，卖方拒不退还房款钱，要求等待法院判决确定权属后再行解决。买方无奈向法院起诉，但却被告知需以离婚案件对该房屋是否共有作出的裁判结果为依据，才能开始审理。 本案的风险提示：购房时需要特别注意夫妻共有的情况。在审查房产证时，如果当房屋产权登记只有卖方的名字时，买方需要区别情况确认以下事实： 一是卖方为已婚，应审查其结婚证原件，并要求与其配偶见面，确认夫妻双方出售房屋的意愿是一致的，由配偶亲自签署同意出售声明或者让其出具同意出售的公证证明； 二是卖方为离异或丧偶，应要求其提供离婚证、法院离婚判决书或调解书、街道等有关部门的丧偶证明等； 三是卖方为未婚，这种情况是最需谨慎的。由于现阶段，我国对未婚状况没有主管机关出具有效的未婚证明，即使公安机关的户籍登记与婚姻登记也不一定同步，买方如仅从书面资料是无法确认卖方的婚姻状况的，这就给有些具有恶意的卖房人提供了可乘之机，如上述案例卖方为达到在离婚前转移财产的目的，由单位出具了虚假的未婚证明，最终给买方造成了巨大的损失。 对于购房者来说，应该认真、全面审查卖方所有证件的真实性和有效性，并尽可能多地从不同渠道了解有关该房屋和卖方个人更详尽的信息，从而降低购房的风险。 2、