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长沙心伽泊高端住宅项目下半年营销策划案 心伽泊下半年营销策划案 撰稿人：高海燕 谨呈：庄园房地产开发有限公司 营销目标的理解 鉴于现行市场环境与项目自身情况，预计下半年可实现销售目标如下： 物业类型 预计实现单价 预计货值 预计完成目标 住宅 598#0046990 1.22亿元 1亿元 商业 —— —— —— 车位 —— —— —— 按16%（经验值）的成交率计算，预计12#0046990#0046990组，才能完成2#0046990#0046990套的目标 备注：因了解项目商铺和车位价格有限，故未做详细预算。 我认为，基于目标下的实现脉络应该是： 基于市场背景的启示 基于项目营销现状的启示 基于背景下的营销策略 整体目标：2#004699012下半年预计实现1亿+商铺 策略下的营销执行计划 1 竞争市场情况简述、典型案例分析 市场背景分析 竞争项目动态对比 区域内产品户型面积段相同，户型卖点相似，同质化竞争白热化趋势。 从项目价格的来看和万国城、英祥春天类似，存在一定的性价比劣势。 因项目近阶段推广、活动资源的投入减少，项目来访量明显低于主要竞争对手。 项目名称 在售产品 主要营销策略 成交均价（元/㎡） 周来访量 周成交套数 万国城MOMA 9#0046990—12#0046990㎡ 周末暖场活动、老带新、展点、短信、微博、行销 6#0046990#0046990#0046990元/㎡ 21#0046990 3#0046990套左右 万科城 87—126㎡ 周末暖场活动、老带新、短信、报广、微博、户外、行销 715#0046990元/㎡精装 2#0046990#0046990 9月23日开盘销售13#0046990套 珠江花城 12#0046990—14#0046990㎡ 周末暖场活动、户外、行销 住宅折后73#0046990#0046990，公寓79#0046990#0046990 6#0046990 2套左右 英祥春天 82、83㎡ 户外、行销 折后58#0046990#0046990 5#0046990 9月26日开盘销售7#0046990套 本项目 48—133㎡ 展点 598#0046990 8#0046990 9月23日开盘售56套 案例借鉴理由： 开发商 利海中国（湖南利海房地产开发有限公司） 位置 岳麓区含浦镇联丰路398号 （湖南中医药大学大门正对面） 规模 总占地面积：536亩，总建筑面积：8#0046990万平 容积率 2.14 绿化率 4#0046990% 建筑风格 意大利托斯卡纳 物业形态 公寓、高层、小高层、庭院、洋房及联排 客户认可点 商业配套：5#0046990#0046990#0046990㎡新一佳超市旗舰店，2#0046990#0046990#0046990㎡五星级横店国际影院强势， 3万㎡米兰风情商业街，中行、建行及KFC强势入驻 交通配套：9、912路公交车，9月份湘府路大桥拉通，未来地铁七号线的拉通，将为项目提供便捷的交通 麓南板块以刚需为主的复合型大盘 项目概况 客户成交 客户关注 节点营造和销售能力的提升，快速成交 销售pk和激励，提高杀客能力 特价房、阶段性产品主推，节点层出不穷 不断引起市场关注，增加传播 低总价、低首付：刚需客户贪便宜，物美价廉的心理 喜糖、爱情公寓：围绕年轻客户，刚需客户的营销事件不断制造市场热点； 一切基于客户 客户接触 泛销售，全民皆兵，聚集人气 二三级联动：长沙2#0046990多家地铺，共计3#0046990#0046990#0046990人左右推介； 行销造场：5#0046990批左右行销人员，带来客户充人气 低首付：首付低，分期3个月，减少客户置业压力 公寓：主打首付2万起，租房不如买房 综合体：主打首付3万起 低首付，低总价 结合客户关注点吸引眼球造人气 事件营销之【爱情公寓】巧借当红电视剧，“李雷、韩梅梅”制造热点，引起关注 渠道为王 “全民营销”，每周超过15#0046990批客户上门 二三级联动 业主和 客户 相关行业 最认可项目，成交率高 资源最多，人员最广，上门最大 资源互动 目的： 最大限度的促进项目销售，挖掘客户资源，开展全民营销活动，提高项目来访量，促成成交。 方法： 针对人员：老业主、客户、三级地铺经纪人员，统一命名“春天大使” 成交奖励：带客户上门成交，可享受8#0046990#0046990#0046990-3万元/套的奖励 春天大使宣传册 统一命名： “春天大使”，奖励提高积极性 渠道为王 营