房地产开发项目全过程成本控制 廖远东.docVIP

精品论文 参考文献 房地产开发项目全过程成本控制 廖远东 广州市国翔置业有限公司 广东广州 510000 摘要：有效的成本控制是促进房地产项目开发成功并获取经济效益的基本保证，也关系到房地产行业的长期发展进程。本文作者结合多年来的工作经验，对房地产项目全过程成本控制措施进行了研究，具有一定的参考价值。 关键词：房地产项目；全过程；成本控制 0 引言 近年来，随着我国经济的不断发展，房地产开发项目伴随着经济而不断腾飞。我国的房地产项目在不断拓展的同时也面临激烈的市场竞争，而且复杂多变的地产业形势也增加了房地产企业的发展挑战，想要在当今激烈的社会竞争中处于不败之地，房地产企业需要在确保建设质量安全的基础上，强化全过程成本控制，通过体体制化、精细化管理节约各项成本开支，使房地产项目的经济效益实现最大化。 1 全过程成本管理需要的基础保障 1.1 高度重视与全员参与 房地产项目的开发是一个动态的过程，其成本管理更是一个系统工程，需要策划、设计、招标、施工、结算各阶段全体人员共同努力来实现。各部门及各级人员对于成本控制的要求是否认真执行，往往视管理层是否重视与支持有关。因此，一方面领导需高度重视全员控制成本，另一方面培养员工控制成本意识，调动员工控制成本的积极性、主动性，实现全员重视与参与成本管理工作。 1.2 建立与完善成本内控体系 房地产企业能够精细化、高效控制成本，需要有完善的成本管理体系，一般包括各类制度、规定、办法、细则等。如目标成本管理规定、责任成本管理规定、设计变更与签证管理规定、采购信息管理规定、成本档案管理办法、工程合同管理办法、工程结算复核实施细则、工程招标管理办法等等。用这些制度规范员工工作，保障工作质量，也有利于成本管理的责任考核。 1.3 信息系统构建 为保障成本数据的保密，可对不同人员设置获得成本数据的范围权限。而建筑信息模型（BIM）的到来为房地产企业真正意义上实现全过程成本控制提供了工具和方法。BIM是一种包含丰富数据、面向对象、具有智能化和参数化特点的建筑信息模型。它支持不同项目阶段、不同项目参与方以及不同应用软件之间的信息交流和共享，可实现对建设工程项目设计、建造及运营的全过程管理。BIM 模型具有信息完整性、关联性及统一性的特点。完整性体现在BIM 不仅包括建筑3D几何信息，还包括工程的设计、施工、维护等完整的信息。关联性指组成模型的构建是可辨识和关联的，能够被统计和分析。统一性性表现在建筑生命周期内各阶段模型的信息是统一的，在不同阶段对模型进行修改或扩展时不需要重建。 2 项目各阶段建安成本控制重点及措施 2.1 项目立项决策阶段 决策阶段主要是进行可行性、合理性研究，是项目投资开展的基础。在房地产项目中，立项决策是项目投资与否成功关键，项目决策前应加强项目产品档次定位。无论是通过哪种方式获得土地，在获得土地之前，应根据土地出让条件、市场调研等确定产品定位，如出让条件中有要求住宅需精装修交付、通过绿色建筑验收等。项目策划定位确定了基本上就确定了建安成本，因此在获得土地之后还需要根据项目周边市场近期需求状况、未来市场趋势对产品定位，对方案进行进一步论证，通过测算项目成本及收益，获知产品定位的合理性，便于领导决策。 2.2 规划与设计阶段 项目决策定位以后，控制工程造价的关键在于规划与设计阶段，根据资料分析，规划设计费用虽然只占项目总成本的不到2%，但它对建安费用的影响程度可达75%以上，规划设计内容主要包括建筑安装工程、室外管网及景观工程、公共配套设施等。 规划与设计阶段成本控制的重点包括：①规划指标：可售率、赠送面积、架空层、天井、停车位、小区地面标高；②主体建安：钢筋混凝土含量、门窗比、外墙材料、安装材料选型；③地下车库柱网及平面布置、标高及埋深；④配套管网、景观：给排水管网布置、水泵房与配电房位置、景观与绿化优化。 房地产开发建安成本在施工前有很大的调整空间，地产单位应该建立不同业态档次项目的建造标准、技术指标，供各项目设计参照，同时也是评定设计是否经济性的依据。在设计阶段应用多种手段要求设计单位优化再优化。为保障规划与设计的合理性与经济性，该阶段应采取以下措施。 2.2.1 推行设计招标，择优选择设计单位 积极推行建筑技术方案与经济方案相结合的设计招标方法，设置科学的评标办法，既能优选方案又兼顾经济合理，组织有关专家综合评比，择优确定中标方案，同时吸引未中标的方案优越的地方