宝城御峰项目可行性研究报告..docx

目录第一章 项目总概况……………………………………………………………2第二章 市场分析与需求预测………………………………………………3第三章 规划方案优选…………………………………………………………7第四章 建设进度安排…………………………………………………………13第五章 项目投资估算…………………………………………………………16第六章 项目资金筹措方案…………………………………………………18第七章 项目财务评价…………………………………………………………22第八章 项目风险分析…………………………………………………………26第九章 项目投资国民经济评价……………………………………………31第十章 结论…………………………………………………………………………35第一章 项目总概况1.项目名称：宝城御峰2.建设单位及简介建设单位名称：宝城地产集团。宝城地产是聚集房地产规划设计，开发建设，物业管理于一体的现代化国际企业集团，拥有中国一级资质的房地产开发公司，一级资质的房地产物业管理公司，甲级资质的设计院和监理公司，特例资质的建筑工程公司。是中国在建工程面积最大，进入省会城市最多的房地产企业。宝城开发的楼盘采用低碳环保技术设计建造，在中国十大地产企业里，价格最低，品质较好，性价比高，被中国老百姓誉为民生地产。2010年宝城地产进入长春，历经四年，已经开发了宝城绿洲，宝城御景，宝城都市广场等多个项目，总销售额100亿，蝉联长春市销售冠军，此次宝城御峰项目就是由宝城地产接手建设。3.项目概况3.1地理位置：宝城御峰是宝城集团旗下高端产品系列的代表作，它东至洋浦大街，西至世纪大街，南至新开东街，北至机场路。3.2项目规划概况：该项目占地面积16万㎡，总建筑面积为24万㎡，该项目分1,2,3,4,5,6,7,8,9,10,11,12，13,14栋。每栋为6层，建筑高度为21.3m。建筑单位为宝城建筑工程公司长春分公司，设计单位宝城建筑设计院。4.项目开发理念宝城御峰是政府重点打造的南关区新城的核心位置，项目紧邻中东大市场，世纪广场两个枢纽，距离净月大学城打车时间10分钟内，交通便利。一个城市的快速发展离不开经济，经济的发展取决于它是否拥有集中的商业中心，所以建设一个城市集中商业区将会是城市经济发展的必要因素，紧挨着中东市场和世纪广场，有很大的商业前景，因为周边都没有好好的开发，政府現在大力把建设力度加大，宝城看准时机选择在该地块打造高档商业住宅。5. 项目主要设计指标及水文地质条件项目占地面积16万㎡，建筑面积24万㎡，容积率为1.5,园区绿化率为43.75%。日照间距系数按《长春市建筑日照间距规定》执行。新建建筑与保留居住建筑日照间距满足《城市居住区规划设计规范》。规划停车泊位按《长春市各类建筑物配建停车场（库）标准》执行。项目自然水文地质条件:项目周边自然条件符合长春市的气候条件，冬天冰冻线是1.7m，地基是砂土和黏土材质构成的。第二章 市场分析和需求预测1.国家宏观调控?1.1国家调控政策：2010年《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》（国十一条），要求二套房贷款首付款比例不得低于40%。市场反应：继续产生高价地王，3月后房价飙升。2010年《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（新国十条）各地限购政策出台，以及上海和重庆房地产税试点。号称史上最严的房地产调控政策，成为国内房地产市场名副其实进入调控的开始。建立考核问责机制是“新国十条”一大亮点确立政府问责制，要求开发商一次性公开全部房源。通知总体上分成四个侧重点，一是加大供应，二是限制需求，三是加强监管，四是注重保障。市场反应：全国商品房销售增速呈现前高后低态势，房屋销售价格继续上涨。70个大中城市新建住宅销售价格同比上涨7.6%。二手住宅销售价格同比上涨5.0%。2011年《国务院关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》(新国八条) 新国八条细则：1、二套房房贷首付比例提高至60%。2、对个人购买住房不足5年转手交易，统一按销售收入全额征税。 3、本地2套房和外地1 套房家庭将停购。4、商业银行暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款。5、囤地捂盘房企停发股票债券停贷。6、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责机制。7、在一定时期内，要从严制定和执行住房限购措施。8、坚持和强化舆论引导，同时国务院向各地分派房价调控督查组。房价目标施压地方政府，保障性住房须扩大覆盖，二套房首付款提至六成保障性住房用地将单列，二手房交易税按全额征收。1.2市场反应：一线城市房价调控目标集中出台。今年北京新建普通住房价格与去年相比稳中有降。深圳和广州则目标一致，即2011年全市新建住房价格指数的涨幅低于全市本年度GDP增速。二线三线城市看涨趋势大，预计上半