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房地产开发过程中工程造价控制的探讨 刘玉萍 内容提要：房地产开发过程中工程造价控制主要包括决策阶段的造价控制、设计阶段的工程造价控制、招投标阶段的造价控制、施工极端的工程造价管制、竣工结算阶段，只有把好每个阶段的造价控制，节约成本、降低能耗，才能促进房地产事业又快又好的发展。 关键词：房地产 工程造价 控制 在激烈的市场经济中如何求生存，求发展，始终是摆在房地产开发企业面前的重要课题。尽可能地减少工程成本，降低产品市场价格，最大限度地提高企业的投资收益，这一点一直备受众多房地产开发企业的密切关注。因此，加强工程从前期策划到竣工结算全过程的造价管理，合理确定和有效控制工程造价，提高投资效益，是工程项目全过程管理的主要内容。 1、决策阶段的造价控制 投资决策是开发商对拟开发项目的可行性进行技术经济全面论证，也是对不同的投资方案进行比较、判断和选择的过程。正确的投资决策是控制房地产工程造价的前提。在决策阶段，主要应做好以下工作： 1)重视可行性研究。可行性研究是项目投资决策的科学依据，房地产开发商必须坚持实事求是的原则编制可行性研究报告。由于有些受委托的单位往往套用以前的其他类似项目的可行性研究报告文本，仅仅将其中的相应的工程概况、数据作一下修改而已，几乎千篇一律，甚至硬将不可行的结论改为可行。因此，建设单位必须高度重视可行性研究，委托社会化、专业化的咨询公司的同时，要积极参与其中，保证决策的科学性。 2)从造价管理的角度讲，可行性研究工作必须科学进行工程项目的效益分析，认真编制工程投资估算。 3）仔细研究找出对工程造价影响较大的因素，尽早制订应对措施，控制开发项目的造价，降低工程成本，提高经济效益。 2、设计阶段的工程造价控制 房地产项目的开发设计是在项目施工前，为达到项目的技术、经济目标，制定项目建设所需的技术文件的工作，它是对项目的总体规划以及实施方案的描述，是项目由计划变为产品的关键阶段。 目前，房地产项目设计阶段在成本控制方面主要存在以下主要问题：①不重视产品经济性，设计人员经济责任感缺乏，忽视设计产品的经济性，片面追求方案的可执行以及结构的安全性，对项目成本考虑不足。②限额设计落不到实处。③设计招标制度不完善。 针对设计对房地产项目成本控制的影响，要做好房地产项目的成本控制，在设计阶段，必须从如下几个方面入手： 1）完善的招标制度，择优选择设计单位 完善设计招标机制度，择优选择设计单位以及设计方案，是设计阶段项目成本控制第一步。公开、公平、公正的竞争，对设计单位起到鞭策作用。确定中标方案后，业主要汇集各部门专业人员，共同研究中标方案，并提出优化意见，以进一步提高设计合理性和经济性。 2）强化设计单位的经济责任感以及设计人员的经济观念 这首先要从思想上明确设计人员不仅要对设计的技术指标负责，还要对设计的经济指标负责。设计人员与经济计算人员应密切配合，对设计的各个阶段、各个环节进行成本对比分析，把经济观念观测到设计的每一个步骤之中，主动控制项目成本，从而达到优化设计的目的。为此，还要引入适当的激励机制，实行设计质量优奖劣罚的制度，从而对设计人员的经济观念起到强化作用。 3）建立限额设计的管理体系，落实限额设计 为了使限额设计落到实处，必须加强限额管理，建立健全设计的管理体系。这首先要对限额设计目标进行分解控制，即将投资限额按估算控制概算，概算控制预算，以这种层层控制、层层分解的方式分配给各专业，做到从初步设计到施工图设计，在设计的每一个阶段都要严格准确地论证各种技术方案的合理性、经济性。其次，设计单位要建立并完善相应的自我约束机制，将项目成本控制纳入到设计质量体系中，并制定相应的管理制度，以落实限额设计，优化设计方案，控制项目成本。 4）聘请造价咨询公司参与设计的阶段的造价控制 聘请造价咨询公司进行造价控制，因为造价咨询公司有着得天独厚的优势。他们了解建筑材料的市场行情，可以分析发展趋势。让造价咨询机构提供工程造价前期控制方面的经济数据，使得项目在技术现进可行的前提下，尽量做到经济合理。因此，造价咨询公司从专业角度能够帮助和监督设计单位主动参与造价管理。 3、招投标阶段的造价控制 1）招标文件与合同的编制。这个阶段应该是所有阶段中最重要的，也是建筑工程成本控制的源头和核心。一份好的招标文件会对以后所有的过程产生影响，工程性质、现场情况、交通、地质、承包范围、计日工、水电使用与结算方法、劳保统筹的模式等都应该做出最清晰的说明：对甲供、甲限、甲方制定材料要明确；对变更索赔签证洽谈的处理方法要写明时间实效、结算方式、度量标准等；质量标准评定等级或评分评优要合理；工期推算要准确；奖惩条款要实际等。另外，正常情况下不应高大宗建材的甲供材料，如钢筋、水泥等，后果一是自身的财务压力，二是领料结算难以控制。 2）施工