大连高新园区项目可行性研究报告.doc

大连高新园区项目可行性研究报告 目录 项目概要介绍 项目公司简介 项目资金规划与融资需求 项目开发计划 市场分析与项目销售安排 项目总体投资融资安排 项目成本费用估算 项目借款预测 项目经济评价 大连高新园区项目可行性研究报告 一、项目概要介绍 高新园区项目位于大连高新园区海事大学正门对面，规划用地面积44100平方米，用地性质为居住及公共服务配套设施，容积率约为3.3。周边比邻翰林观海、学府1+1、未来地铁1号线。项目被大型居住社区、大型超市、高品质商业中心、学府区、轻轨、地铁人流所包围。 二、项目公司简介 大连獐子岛耕海房地产开发有限公司（以下简称“耕海地产”）系长海县獐子岛投资发展中心全资子公司，成立于2007年12月，注册资本1亿元。公司于2008年11月引入完整的房地产操作团队。团队中层以上成员均来自于大连万科，具有丰富的房地产住宅项目操作经验。 三、项目资金规划与融资需求 项目总投资额约为158,713万元： 项目建设投资估算表 单位：万元 序号 项目 项目建设投资 所占比例 　 158,713 100% 1 土地获得价款 57,028 35.93% 2 开发前期准备费 6,159 3.88% 3 主体建筑工程费 49,878 31.43% 4 主体安装工程费 5,704 3.59% 5 社区管网工程费 5,127 3.23% 6 园林环境费 3,183 6.38% 7 配套设施费 2,832 1.78% 8 资本化利息 11,656 7.34% 9 管理费用 6,624 4.17% 10 销售费用 4,416 2.78% 11 其他费用 6106 3.85% 建设资金来源：项目投资的资金来源包括自筹资金、投资公司投入两部分组成。 项目总投资158,713万元，资金峰值约71,321万元，耕海地产以自筹资金投入30,000万元，资金缺口约为40,000万元，尚需通过融资渠道解决。 四、项目开发计划 1、项目建设期：本项目计划于2011年12月取得土地使用权，计划于2012年5月开工，2014年9月竣工交付使用，建设期共计28个月（2.33年）。 2、项目销售期：本项目销售期自2012年11月开始至2013年12月结束，共14个月（1.16年）。 3、项目开发期：综上所述，项目开发期自2011年12月至2014年9月共33个月（2.75年）。 五、市场分析与项目销售安排 （一）市场分析 1.1大连房地产政策 2010年地产政策可谓频发，房地产市场扑朔迷离，而大连正处在全域城市化高速发展阶段，因此市政府在民生方面做了很多工作：经济适用房的增加，社会保险费的征收业务移交方案，房地产诚信网络的建设以及拆迁方面的政策，无一不是为了进一步促进大连市房地产稳步健康发展。虽然大连是第14个颁布限购的城市，但在限制投资投机需求的同时，另一方面改善民生、以人为本的高瞻远瞩将积极增加住房用地的有效供给，加快推进保障性安居工程建设。 表1-3：大连房地产相关政策 施行时间 政策要点 2010.1.13 政府工作报告中关于房地产行业指导意见 加快住房保障体系建设。加强中小套型、中低价位商品住房和创业租赁房建设，通过货币补贴方式安排经济适用房8000套，对符合廉租住房条件的家庭实现应保尽保。稳步提高住房公积金缴存基数和比例，进一步扩大覆盖面和惠及面。加强监管调控，促进房地产市场健康平稳发展。 2010.7.25 《关于进一步推进房地产诚信网建设的通知》 对全市从事房地产开发企业的基本信息、从业行为、不良记录将进行网上公示。今后，凡因房地产开发诚信问题引起群众集体上访、被媒体披露造成严重不良影响；房地产开发发生重大安全事故；房屋建筑发生严重工程质量事故；开发企业多次出现不良经营行为或对存在的不良行为拒不整改的，市建委将采取联动机制严厉制裁，一经发现，全面“封杀”。 2010.10.19 《大连市人民政府办公厅关于贯彻落实国家房地产调控政策促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》 限新购一套住房，包括二手存量房；差别化信贷；预售制度规范管理；外地人限贷；加大廉租房和经济适用房的建设 （资料来源：网络资料、政府公布资料） 1.2 大连重点规划 表1-4：重点规划信息列表 规划要点 区域建设 西岗区2010年建设规划 西岗区2010年建设规划：北部改造工人村老旧住宅、中部打造奥林匹克广场中部商圈、南部长春路南段进行开发改造，在银沙滩区域，沿3.6公里海岸线，在70万平方米土地上规划建设集海上游乐园、度假会所、五星级酒店、游艇俱乐部等主题功能于一体的大型综合性现代旅游项目，推进西岗区旅游业的升级换代。 金石滩金石国