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柴志坤：未来房地产行业分析及对未来的展望北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤柴志坤 “地产进化论：宏观调控下的物种选择”博鳌·21世纪房地产论坛2005年8月5日在中国海南博鳌正式拉开大幕。本次论坛将广邀中国地产界的巨头、中国金融界的才智及致力于中国地产行业的精英近500余人就最新市场语境下的中国房地产政策，解构行业发展新路径，共同推动中国房地产行业发展进行深度探讨、批判及群策群智。本次论坛还将首次启动“中国地产行业六方会谈”。新浪房产作为主办单位对本次论坛进行了全程直播。以下为北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤发言实录：主持人：各位领导、嘉宾、参会代表和媒体界的朋友们大家上午好！经过一天的会议我想大家一定受益匪浅吧，可能有些参会嘉宾还有一些问题不太明朗，那么今天我们重新坐下来探讨新的问题，提出新的观念。希望能碰撞出新的火花。 　　北京天鸿房地产开发公司董事长柴志坤柴志坤：非常高兴有机会与来自全国的同行交流房地产的问题，我演讲的题目进行了调整，昨天听了一些专家和老总的发言有一些启示，今天讲的主要是我对房地产行业的分析以及对未来的展望。 　　首先回顾中国房地产市场的发展情况，二、行业面临的情况，三、行业运行模式的展望。 　　一、中国的房地产市场划分为三个阶段，这与天鸿集团发展是符合的，我们成立于1983年，在国内的房地产公司中是成立比较早的公司，一直到97、98年末是一个阶段，即启蒙期。1997年、1998年福利分房结束，正式的商品房建立起来。市场明显的供不应求，当时开发的产品，基本上一推出就已经卖出了70%，主要的购买力是集团购买。当时的市场经济并不发达，消费者手中的资金不多，购房还有计划经济，九十年代中期很多人购买房屋还需要指标，所以收到限制。 　　二、产品的供应主要是以国有公司为主或者是一些单位的基础建设单位提供产品。 　　三、土地的供应以划拨为主，北京的划拨一直持续到99年，除了外商投资项目以外，都是以划拨的形式获得土地进行开发。 　　四、提高开发速度和扩大开发规模，因为这个时期没有市场的问题，要最快的将房屋建起来。五、市场的主体，供给的对象主要是以政府和政府为背景的公司为主。 　　六、企业的生存能力 　　第二阶段，98年—2001年市场的发展期 　　市场的竞争非常激烈，随着房改结束，个人消费人逐渐成为市场的主体，当时在98年的时候媒体问，北京很多的住宅产品一半以上或者60%—70%都是由中央部委或者一些大的企业购买的。当时一些媒体担心，如果这些集团没有购买力，市场上是否出现大面积的滑坡，开发商也有两种意见，有的认为会，我们认为不会，实际上效果比我们预期还要好。在这个阶段，诞生了很多的明星企业和老总，地产企业是除了演艺行业外，明星最多的企业，不是大家炒作的结果，很大程度上与房地产产品的自身特点有关。 　　一是公共性很强，我没有开过车，甚至有一些人没有见过汽车，但是一出生就见过住房，所以大家对住房有各自不同的理解，我们在销售中可以感觉到。 　　二、产品具有很强的个性化，每个项目都是不一样的，甚至每个项目中的房屋都是不同的。所以房地产业出现了很多的明星企业和老总。 　　第三阶段，土地获取的方式以协议为主。2001年—2002年南方例如深圳结束协议的时间比较早。 　　第四阶段，产品尤其在一线和发达城市主要以塑造个性化和高价值为主。 　　早期的时候，一个产品要做好五点，你只要做好一、二点就可以取得项目的成功，随着市场的发展，对我们的要求越来越高。 　　第五阶段，除了好的政府关系还要获取土地，还要有很强的营销能力、质量控制能力、物业管理能力，这样才可以在市场上找到自己的位置。 　　第六阶段，2001年至今，发展期到成熟期的过渡。也有一些发展商不同意我的观点，他们认为中国的房地产市场离成熟还比较远，我从自身行业的角度来认为还是这个阶段。 　　这个阶段市场竞争更为激烈，参与的主体也开始多元化了，这是从发展期到成熟期的标志，以前主要还是开发商，我们还要搞建设单位、物业公司和设计院等等，大家都在发展，这个阶段已经出现了行业内的资源跟以前行业外的资源进行对接，市场中主体的多元化。 　　第七阶段、2002年开始土地实行了招、拍、挂，行业进行了调整，参与市场的企业必须很快的成熟起来。 　　第八阶段，开始上的盈利模式强力组合出高性价比的产品。 　　你自己可能没有设计公司，也没有建造商，甚至没有销售队伍，但是你有能力可以讲这些资源很好的组合在一起，大家可以形成协调的组成或者一个系统，你依然可以生产出很好的产品，获得很好的利润。 第九阶段，市场的主角变成综合实力很强的企业。这是我简单回顾以下以前的经历的几个阶段。 　　第二部分：开发商面临的形势是怎样的？ 　　这个阶段有四个方面的变化： 　　一、土地的供应政策有了大的调整：1、招、拍挂的价格比以前高了，