第九章 房地产经济的周期波动.pptVIP

思考与 练习;【教学目的和要求】通过本章的学习使学生了解房地产经济周期波动原理，熟悉房地产经济周期与宏观经济周期的关系，掌握房地产经济周期波动的过程、特点及影响因素。 【教学重点及难点】房地产经济周期的运动过程、周期波动的阶段、周期波动的形态和特点。 【教学内容与时间】 （4学时） 。 【教学方法与手段】主要以多媒体教学为主，辅以学生自学。;第一节 房地产周期波动概述 第二节 房地产周期波动原理 第三节 房地产周期波动与宏观经济波动; 对房地产经济周期理论的研究，对政府及企业个人都有重要意义。 对于政府，把握房地产经济周期规律及其与国民经济的关系，可以通过采用适当的宏观经济政策，规避房地产业的大起大落，尽量使房地产业的发展与国民经济相协调； 从企业来看，可以主动地适应宏观经济变动，避免或减少由于房地产周期波动带来的损失。;9.1.1 经济波动与经济周期 世界各国经济发展进程表明： 在经济总量增长过程中，不同阶段的增长速度或增长率总是有快有慢。由此导致经济总量在时间序列上呈现波浪式上升或下降。;;9.1 房地产周期波动概述;经济周期的类型主要有：短周期、中周期和长周期。 短周期（ 基钦周期）：他认为经济周期实际上有大周期和小周期两种，小周期平均长度40个月，大周期是小周期的总和。 中周期（朱格拉周期）：他认为经济周期的平均长度为9—10年，以国民收入、失业率和大多数经济部门的生产、利润和价格的波动为标志。 长周期（康德拉杰夫周期）：他认为经济发展中有一种较长的循环，平均长度为50年左右，这种周期与各时期的主要发明、新资源的利用相联系。;9.1 房地产周期波动概述;9.1.2 房地产经济周期的阶段及表现 房地产经济周期运行过程： 经济增长对房地产的需求 刺激房地产业的发展 经济繁荣进一步刺激房地产需求 新建房地产超过实际需求 产生过剩房地产积压 房地产需求迅速减退进入调整期 存量逐渐消化进入恢复期 新的经济增长使需求大于供给 开始新一轮的经济周期波动;图9-1 房地产经济周期的四个阶段;1、复苏与增长阶段（一般会经历较长时间） 主要特征： （1）交易量回升 （2）需求旺盛刺激房地 产价格回升 （3）交易量推动开发量 （4）市场形势看好;主要特征: 开发规模加大，交易量急剧增加。 房价越来越高，逐渐达到顶点，市场上投机者活跃。 房地产价格及收益率畸高，开发超过市场需求，有价无市的局面;主要特征: 房价虽上升，但涨幅放缓，现房价格基本上停顿不前。 交易量明显减少。 中小房地产企业因资金问题难以为继。;主要特征: 房价价格跌势继续，甚至跌破原值。 交易量明显锐减。 中小房地产企业破产，大企业同样受损。;9.1 房地产周期波动概述; 2、日本 在10年左右，上升期6-7年，下降期3-4年，其房地产繁荣期分别为1961、1978、1981、1990年;9.1 房地产周期波动概述;一般来讲，可以把房地产经济周期的时间序列划分为：长期趋势、景气循环、季节波动、随机波动。 1、长期趋势 反映的是房地产业发展过程中较长时期内的总量变化趋势。其主要受人口增长、城市化进程（包括逆城市化）、资本积累、产业结构变化、技术进步等影响。一般来说，房地产在较长时期的运动过程，基本是增长态势。 ;9.1 房地产周期波动概述;与宏观经济循环相比，房地产景气循环的一般特征： 房地产业稍后于宏观经济进入复苏期； 房地产业先于宏观经济进入繁荣期； 房地产业先于宏观经济进入衰退期； 房地产业的萧条期长于宏观经济； 景气循环的波峰高于宏观经济，波谷低于宏观经济。 ——即房地产经济波动具有涨落快、波幅大、萧条时期长的特点。;小常识：;逆城市化城市人口开始向郊区乃至农村流动，在那里形成一个绿色的生态环境。市区出现“空心化”，人口呈现负增长，以人口集中为主要特征的城市化由此发生逆转。 进入二十一世纪，在城市化的同时，我国的一些中心城市，“逆城市化”的趋势也开始愈加明显，越来越多的城里人开始向往着去郊区生活、居住。据北京的一项最新调查显示，在被调查的人中，有54.5%的人近期有意到郊区投资，70%的人有意到郊区购买第二居所。在上海，越来越多的年轻白领人士，希望能过上周一到周五在市中心写字楼里上班，周六、周日在农村田园风光里休闲的“五加二”式的生活。;逆城市化的起源和发展 100多年前，英国城市规划的边缘人士霍华德曾竭尽全力想