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世联深化中国战略 “普通的一瓶水，卖到全中国，宗庆后成了首富。”世联地产董事长陈劲松说，世联做的也是同一件事，在全国范围内提供世联服务，输出世联价值。他说，中国楼市未来必然是一个极大的内需市场，因此能否“卖到全国去”，是一个考验。 世联地产年中报表显示，公司2010 年上半年新签约面积达3185.9 万平米，较09年同期增长367.4%，较09年全年也上升53%，“增速大幅超越08和09年已是确定性事件。”而在万科销售额突破千亿的同时，根据世联的最新数据，仅仅在佛山，公司今年代理销售额也已经突破百亿，而武汉、西安、大连等多个城市的业绩也接近百亿。事实上，就在中国楼市风云突变的2010年，世联地产也在向其千亿梦想迈进。 如果不调控泡沫会更大 谈及2010年的中国楼市，数次的宏观调控是无法回避的话题。陈劲松说，今年的调控每每都是在“意料之外”。4月份，新版“国十条”出炉，在当时来看不可不谓严厉，预计楼市将会重创，一批企业会有问题，但是楼市在 7、8月份却快速回暖。随后的以限贷限购的“二次调控”出台，但是从现在的市场反应来看，远比预计中要好。 陈劲松认为，这样的反差原因在于，没有预估金融因素给房地产的作用力，具体来说，是指广义货币供应量（M2）的过快增长。有数据显示，十余年来，中国M2以每年18%的速度增长，远超同期的GDP增速。在2009年-2010年两年大幅飙升信贷投放，更将M2投放推高到27%以上水平。尽管有央行的对冲，但国内流动性依然泛滥，通胀压力节节高升，11月份已达到5.1%，创下28个月新高。映射到楼市，一边是“史上最牛调控”的屡次发力，一边却是碍于通胀压力不断涌入的热钱资金。 “总是有人再说调控成‘空调’，但是发过来说，假设今年没有调控，或者调控不严厉，后果如何？”陈劲松说，无疑楼市泡沫会更大，房价更高，深圳房价可能在今年就与香港接轨。 二三线城市是今年亮点 回顾全年，陈劲松认为，二三线城市的高速城市化是亮点，表现在这些城市今年的土地供应量普遍超去年1-2倍，物业升级明显，有城市的销售总量甚至超过了“北上广深”，超高层建筑不再聚集在珠三角或长三角，而是在武汉等内地省会城市频频亮相。 如果说2010年是二三线城市高速城市化的开始，那么对于一线城市，“深耕”则是下一个关键词。他提到了全球瞩目的广州亚运会，其中开幕式是在城市客厅的海心沙上演。陈劲松说，这预示了城市区域功能的复合化、多元化，体现城市开放融合的精神。“在包括深圳在内的一线城市，没有大片土地可供开发后，深耕成为必然的选择。”他说，这样的客观现状促使城市突破原有的规划法则，深化城市化效益和价值。 专业能力深化全国市场 一直以来，房地产服务企业的发展战略究竟是凭借资本扩张还是自然成长都存在争议，现在依然有观点认为房产代理行业最要紧的是人力，而非资本。然而作为首家登陆A股市场的房地产服务企业，上市至今，世联对此给出了一份不同的答案。 陈劲松指出，今年通过兼并重组，世联实现了较快发展，珠三角的业绩比重仍然较大，但依赖性逐渐缩小，重点开拓全国市场。“必须看到，中国楼市未来必然是一个极大的内需市场。”为了实现“卖到全国去”，世联持续投入后台建设，保持组织稳定，以确保跨区域后的服务品质和价值顺畅。他透露，世联的上市融资所得几乎全部投入在后台维护和组织架构上，世联业务模式并未因涉足资本市场而改变。这等于是解决了房产代理行业发展靠人力还是资本的矛盾。 “中国楼市下半场的大幕已经拉开。”陈劲松形容，楼市的上半场“一直是克隆简单的香港模式”，即增长靠融资，盈利靠提价。楼市下半场将迎来城市的急速扩容，商品住宅的供应比例回落，保障性住房登场，城市的容积率也将大幅提高，而关注全国市场、专注主流购房人群和主流产品的房企，将是赢家。 在这样的变化下，世联可能介入保障房市场，完善二手楼市场，服务投资客的全国性流动，深化全国市场的同时，在各个细分市场撑强专业能力。 精彩言论： 碍于通胀压力买房的局面何时能够改变？ 陈劲松：今年是楼市矛盾凸显的一年，货币超发激起通胀压力，而保障房体系不健全的弊端，也正显现。因此，在加息通道开启后，明年流动性有所收敛，货币供给也将有一定的回落。展望未来中国经济的内需时代，GDP增速放缓是必然的，而在商品房、保障房两个市场机制建立后，中国楼市将真正进入平稳上涨期。而在目前不明朗阶段，任何小波动都是正常的。 如何看待“第三轮调控”？ 陈劲松：从中央近日传递的信息来看，对于明年的楼市调控，是不放松、不退缩，因此现有的限购限贷等政策，短期内不会取消，如果楼市上涨超出容忍程度，更严厉政策出炉也不意外。例如连续加息限制流动性，进一步利用信贷手段抬高置业门槛等等。 可以说，明年的调