金海湾小区物业管理方案.docVIP

第一部分 安全管理方案 第一节：小区目前安全管理现状 小周边治安状况及安全分析 金海湾花园小区采取全封闭式管理，小区共有2个车出口（一个单行，即东门，一个双行，即南门）。小区有人行口4个，分别为南门（307岗）、东门（306岗）、北门（308岗、西北门（309岗）。小区大门、楼层门、车库进入楼层门及平台进入楼层的门都采用门禁系统，凭卡进入或凭密码进入。小区中控室位于6栋与7栋之间半地下室。 金海湾花园小区周边治安状况较为复杂，西、北、东三面分别环绕上沙村、下沙村、沙咀村，均为出租集中区域，另外紧邻还有金地及沙咀两个工业区也是人口集中，结构复杂，尤其是出租屋集中的几个村落，聚集了大批社会闲散人员，是造成周边治安、刑事案件高发及各类犯罪活动的主要原因，也是目前小区安全工作最大的隐患，稍有松懈，就有可能造成难以预料的后果。 小区南边是福荣路和广深高速两条交通干道，车辆来往频繁，福荣路两旁绿化带植物茂密，小区南边围墙延伸较长，沿墙绿化带高大茂盛，如有人藏匿，非常难以发现，由于交通便利，也非常易于逃逸。西边围墙外主要是商铺、车辆维修点及农贸市场。商铺及汽修点背对小区，中间有约三米宽空闲地带，是商铺后门，平时很少有人出入，围墙与网球场连接处因红外线报警系统及监控探头无法安装，形成小区唯一死角，是小区安防重点区域。 小区四周围墙均为铁栏杆围起，易于攀，南北两面围墙延伸较长，虽然配备红外线报警系统及监控系统。 目前管理处针对周边情况及安防设施、设备尚存在的不足与问题做了相应安排及布署，为保小区安全万无一失，对业主及公司负责，安全管理工作要时刻保持高度的警惕，高度的责任心，严谨、细致将工作落到实处。 二、小区安防设施情况 1)金海湾花园监控系统共有92个镜头，其中门岗出入口和平台花园9个，架空层10个，大堂10个，电梯口20个，会所4个，通道8个，车库31个。 2)花园内室内车库及地下车库、各设备房主要采用温感监控，烟感主要用于楼层及夹层1、2、3期车库，总共为4100多个感应探头。 3)中控室南墙二台费加罗煤气报警系统（天津产），功率为40W。 4)停车场管理系统共有三套，分别位于一、二、三组团，电脑收费系统每套功率约400W。车库及门岗设有11部捷顺公司产道闸，每部功率为400W。 5)中控室主要有以下主机： AB监控主机1套，100W 松下监视器17台，约1000W，每台约50W 松下录像机11台，约200W，每台约17W 画面分割器13台，约500W，每台35W 背景音乐系统1套，约1000W，每台800W 火灾报警主机1套，100W 红外对射主机1套，70W 6)闭路监控系统运行状况：目前有3个监控镜头无法录像，2个镜头成像模糊，分别是T5栋客梯镜头无图像，T9栋客梯镜头无图像，二号消防通道镜头无图像；二期大堂前47号镜头模糊，三期大堂前48号镜头模糊；分割器缺两台：一台坏掉未修复，一台无备用；录像机缺两部。 7).消防系统运行状况：A.灭火器备用数量不够B.现有14个离子探头故障，分布于各楼层及车库C.T1栋大堂内火灾报警器已坏，现处于失控状态，例如:1栋火警不能及时报警。 8).大门及大堂门禁对讲系统运行状况:A.主要表现为时好时坏，不能正常运行B.T6栋大堂内对讲已坏，未修复。 9).红外线系统运行状况，第3防区故障。 10)煤气报警系统正常。 11)电梯对讲系统运行状况：T7栋两部对讲已坏多日，未修复。 上述所有出现故障的设施设备均已报工程部或供应商维修，但整改情况不理想。但根据实际情况，管理处对众多故障都采取了人防措施，注意人员巡逻、监控、跟随进，对管理处的管理工作本身并未造成大的影响。 小区安全管理难点、重点及改进措施 一、技防盲点及措施： 盲点：①红外线5防区网场间空隙，无法布控，针对此状况，管理处在白天加大巡逻力度，在夜间在11栋大堂人员专门进行跟进，同时西外围墙保安要保持对该区域的目视监控；②各栋平台处的挡雨帘跟二楼过于近，外来人员可于此处较容易攀爬进入二楼室内，由于此为设计原因造成，无法整改，管理处针对此状况专门安排平台保安进行二十四小时监控，保证能达到安全效果。 措施：①要了解并掌握检查的目的；②熟悉小区的各种设施、地形、人员等状况；③主要采取高频率的抽查的同时让每一位保安员其从事的工作的重要性，从自身做起，保证工作的规范性、有效性；④抽查要细、要严格，如出现对安全问题构成较大威胁的现象要坚决制止并迅速处理。 车辆管理的重点，难点及措施： 车辆管理的重点是车辆的安全管理及车场内消防管理，难点是高智商盗车行为的预防，针对各种情况要加大车场的管理力度，严格按照封闭式管理规定执行车辆准入准出制度，车场管理员要对车辆逐一熟悉，门岗及车场岗保安对车主确认率要达到100%。 三、消防管理的重点、难点及措施： 消防管理的