标杆地产企业新员工必备销售知识.ppt

销售部新员工入职培训 1、买受人取得房地产权证后，对房屋占用范围内的土地享有使用权而不是所有权 根据《土地管理法》的规定，我国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。土地属于国家所有或集体所有，土地公有制的性质决定了房屋产权人只能拥有土地使用权而不是所有权。 2、不同性质的用地土地使用权出让的最高年限是多少？ ??? 根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条的规定，土地使用权出让最高年限为：（1）居住用地七十年；（2）工业用地五十年；（3）教育、科技、文化、卫生、体育用地五十年；（4）商业、旅游、娱乐用地四十年；（5）综合或者其他用地五十年。 3、什么是期房和现房？ ??? 我国的法律法规对期房和现房的概念没有作出明确的界定，根据《商品房销售管理办法》第三条规定：“商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。商品房预售，是指房地产开发企业将正在建设中的商品房预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为”，由《商品房销售管理办法》对商品房预售和现售的定义可知：期房是指正在建设中的房屋，现房就是已竣工验收合格的房屋。 4、购房时如何区分定金和订金？ 订金则不是一个规范的法律概念, 一般情况下被视为预付款，在没有特别约定的情况下，它不具有担保债权的作用，如购房者不想履行购房承诺或开发商违约时,订金都必须如数返还。 从法律角度上说，定金是一种债权的担保。给付定金的一方当事人如果不履行合同义务，无权要求对方返还定金；接受定金的一方不履行合同义务，则要双倍返还定金。我国《担保法》还规定，定金应以书面形式约定，不得超过主合同标的额的20％。 5、认购书和商品房买卖合同关系？ ??? 按照民法理论，合同可分为本约和预约。签署认购书的目的是为了约束双方的交易行为，约定将来订立商品房买卖合同。因此，认购书与商品房买卖合同的关系就是预约合同与本约合同的关系。 认购书在具备一定条件时还可以转化为商品房买卖合同。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。 6、商品房预售合同登记备案手续的性质和作用是什么？ ??? 商品房预售合同的登记备案手续是国家对商品房预售行为的行政管理措施。一个购房者签订商品房预售合同后办理了登记备案手续，便获得了对抗第三人的效力，如果开发商将预售给购房者的商品房再次出售，其后一预售合同就不能办理登记备案手续，有效的杜绝了开发商一房两卖的现象。因此，及时办理登记备案手续，可有效的维护购房者的合法权益，保证房地产交易的安全性。 7、预售的商品房按什么面积计价销售？分摊的公用建筑面积是否另行计价？ ??? 根据《广东省房屋交易价格计算暂行规定》，从2001年1月1日起，房地产开发企业预售的商品房，按套（单元）或整层出售的，以套（单元）或整层内建筑面积（以下简称“套内建筑面积”）计算房价；整幢出售的，以该幢房屋建筑面积计算房价。按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。 8、什么是房屋的套内建筑面积？ ??? 国家质量技术监督局发布的《房产测量规范》（GB/T17986-2000）规定：房屋的套内建筑面积由套内房屋的使用面积，套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中封闭的阳台按水平投影的全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。 9、什么是前期物业管理？ 前期物业管理，是指在业主、业主大会选聘物业管理公司之前，由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理。前期物业管理至业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效时终止。 10、在计算物业管理费时，计费面积以什么为准？ ??? 根据《广州市物业服务收费管理实施细则》第十三条规定，物业服务收费按法定产权面积计收。已办理房产证的，以房产证记载的建筑面积为准，包括套内建筑面积和分摊的共有建筑面积；未办产权证的，以物业买卖合同中建筑面积为准。另有约定的除外。 11、房屋没入住需要交物业管理费吗？ 业主支付物业管理费的义务直接源于《前期物业管理服务协议》的约定，即使房屋没入住，也应交纳物业管理费。因为物业管理公司依照物业服务协议履行义务，提供的服务是一种公共性的服务，一个小区不会因为某一个人或几个人不在此居住，管理成本就会减少。 12、已经抵押的商品房可以销售吗？ ?建设部《城市房地产抵押管理办法》第