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房产避税大比拼 房产避税大比拼.txt9母爱是一滴甘露，亲吻干涸的泥土，它用细雨的温情，用钻石的坚毅，期待着闪着碎光的泥土的肥沃；母爱不是人生中的一个凝固点，而是一条流动的河，这条河造就了我们生命中美丽的情感之景。 房产避税大比拼 近年来国家调整房产交易的政策不断出台，尤其是税收方面如营业税、个人所得税、土地增值税等。营业税规定对个人购买住房不足两年交易的情况征收全额营业税；个人所得税规定对个人出售房产净所得征收20%比率的营业税；土地增值税规定对5年内出售的非普通住宅、其他类型房屋征收增值部分一定比率的土地增值税，这些近几年来增加的税收政策对售房者和购房者均产生了巨大的影响。为了免交税费，卖方要么将该项税费转嫁到买方头上，要求买方代为缴纳税费，要么将出售时间顺延，等购房时间达到五年后再出售以规避部分税费。然而，往往在政策出台几个月后，不少精明的投资者就发现了在交易时规避营业税的操作方式： 方式一：先租后售，五年后完全转让 操作指数：★★★★★ 风险指数：★☆☆☆☆ 节省费用：★★★☆☆ 曾先生是位IT人士，收入颇丰的他不久前在中关村买了套100万元的房子，然而房产证刚刚办理下来，公司就调他去南方某城市做区域经理。由于现在交易需要缴纳5.5万元的营业税，而且马上找到一位买家时间也比较紧迫，为了处置该房产，曾先生将房产交给某房地产经纪公司处置。该公司通过“以租待售”的业务，先将房屋代理出租，让曾先生得到五年的房租，在房产证满五年后替业主将房屋出售，让业主得到全部房款。 方法点评： 采用这种方法避税规避了营业税，卖方也可以在五年内得到稳定的租金收益，五年后一次性得到售房款。该方法缺点是可能不是在房价波动的最佳价位出手该房产，另外其前提是预期五年内该营业税政策不会改变。 方式二：利用房产赠与规避税费 操作指数：★★★☆☆ 风险指数：★★★★☆ 节省费用：★★☆☆☆ 肖先生于2004年以50万元的价格购买了一套位于东城区的两居室，房产证上的日期是2004年6月。2007年6月，肖先生一家看中了南城的一处大房子，想将这处房产卖掉，将所得房款用来支付购买新房的费用。然而，按照市场价格，如今这套两居室价格已经涨到将近100万元，而转让所需缴纳的营业税就达到5.5万元，另外还有1万元左右的个人所得税。如果等到两年后将房屋出售以规避营业税，不仅现在无法买到看中的新房，而且两年后想买的房子也可能会升值，加大购房成本。在与买家商量后，肖先生想出了一个办法：名义上将房屋赠与给买方，实际买方按正常价格支付给肖先生。在由买方缴纳了约1.8万元的赠与公证费后，双方进行了过户，而肖先生实际得到的售房款仍为100万元。 方法点评： 房产赠与是指房屋所有权人将房屋所有权无偿赠给他人的行为。房屋赠与当事人须提交房屋所有权证、赠与合同等书面证件，到房地产交易管理部门办理房屋所有权变更登记手续。采用赠与的方式规避税费，费用较少，只需缴纳公证费、评估费、评估值3％的契税等费用，尤其适合面积大于140㎡的非普通住宅转让，因为在五年内转让非普通住宅，要缴纳成交价5.5％的营业税、约1%的个人所得税、约1%的土地增值税和3％的契税。而采用赠与的方式转让，所缴税费仅为评估值3％的契税，节省了一大笔费用。但是，应用此种方式对买卖双方都存在较大的风险。首先，从法律的角度考虑，卖方可能改变初衷，申请法院撤消赠与合同。其次，根据《合同法》规定：“赠与的财产有瑕疵，赠与人不承担责任。”因此，如果买方入住房屋后发现有质量问题，就很难要求原业主赔偿。第三，在实际支付房款时可能会发生“先过户还是先交费”的问题：卖方完成房屋的赠与后买方可能会拒绝付款；或者买方在支付全部房款后，卖方拒绝赠与。最后，由于赠与的房屋无法办理按揭贷款，因此购房者需要具有比较大的经济实力，能够一次性支付购房款。 方式三：通过降低成交价格减少税费 操作指数：★★★☆☆ 风险指数：★☆☆☆☆ 节省费用：★☆☆☆☆ 陈小姐是一家银行的信贷部经理，由于工作上的关系，她经常接触房地产评估公司和房地产经纪公司。半年前陈小姐刚刚买了套位于公司附近总价80万元的房子，然而最近由于工作单位的办公地址变化，要到离家很远的地方上班，因此她考虑将房子卖掉，到离公司办公比较近的地方重新购买一套。为了能够少交一些税陈小姐要求经纪公司在与买方签订买卖合同时将房屋成交价写得低一些，比如在合同中标明成交价为60万元，而实际仍按90万元成交，则可以少缴纳16500元的营业税，又因售房价小于购房价，这样就直接避免了缴纳个人所得税。最终，