轨道+物业可持续发展模式下的资产管理模式研究.docVIP

“轨道+物业”可持续发展模式下的资产管理模式研究 马艳峰 崔崴 深圳市地铁集团有限公司物业开发总部 X 关注成功！ 加关注后您将方便地在 我的关注中得到本文献的被引频次变化的通知！ 新浪微博 腾讯微博 人人网 开心网 豆瓣网 网易微博 摘????要： 轨道交通上盖物业具有地理位置优越及依托轨道交通自带客流吸引能力的两大优势。然而国内轨道交通上盖物业开发企业现阶段的“轨道+物业”往往重开发、轻运营, 基于轨道交通上盖物业开发企业的拿地方式及国内外市场环境的变化, “轨道+物业”发展可能会出现一些问题, 影响企业的可持续发展。探索以“投资—融资—运营—退出”为业务发展链条的资产管理模式, 解决“轨道+物业”发展模式的可持续发展问题。 关键词： 轨道+物业; 上盖; 物业开发; 可持续发展; 资产管理模式; 资产证券化; 轨道交通上盖物业开发依附于轨道交通的开发。随着我国城市规划的日益成熟, 国内轨道交通开发通常会同产业规划、新城区开发相结合。因此, 从长远来看, 轨道交通上盖物业所处位置都属于发展潜力大、开发价值高的优质地段[1]。轨道交通带来的客流量通过适当的商业手段可转化为稳定可观的现金流, 而轨道交通上盖物业则是完成以上转化具有独占性的优质入口。本身地理位置的优越性及作为客流转化为现金流优质入口的独占性, 为轨道交通上盖物业的价值实现打下了坚实基础。 然而现有轨道交通企业随着“轨道+物业”模式的发展, 逐渐暴露出一些问题, 影响到轨道交通企业的可持续发展。 1“轨道+物业”模式遇到的问题 现阶段, 轨道交通企业“轨道+物业”的发展模式多以获取资产 (土地) 为业务起点, 这种心态表现在选地过程中, 更多关注如何能够获得土地, 而非客户要求。由于出发点不同, 又未考虑资产退出时的要求, 导致整个业务链条无法实现闭环, 进而会带来一些问题: (1) 轨道交通上盖物业开发性质带来的周期性。国内轨道交通上盖开发的核心逻辑是将轨道交通为房地产开发带来的“外部经济”通过“轨道+物业”综合开发的方式内部化, 实现资源的优化配置, 达到企业利益和社会效益共同提升的目的。此种模式下, 轨道交通建设的周期性对上盖物业的开发将产生较大影响。 (2) 市场环境变化带来的红利消退问题。由于之前的低利率环境, 房地产行业迎来新一轮资金红利时代, 一线城市轨道交通企业抓住了机遇, 凭借“轨道+物业”的发展模式迅速崛起。自2016年, 国家为限制房价过快上涨, 逐渐加码了房地产调控政策, 并且由于美联储加息, 国内低利率环境也在逐渐消失。从全球范围来看, 房地产行业已经进入存量持有与管理为主的阶段, 使得房地产行业和金融行业具有较高的相似性, 是一个资金资本密集型行业, 同时也是一个重视资产管理的行业。由于经济环境的变化及房地产市场的存量物业持续增加, 资产收益率持续下行, 滞重资产累积, 负债率水平上升, 市场环境带来的红利在逐渐消退。 (3) 存量商业资产的流动性不足带来的企业活力降低问题。轨道交通企业的上盖物业开发项目多是综合体项目, 住宅公寓部分因便于产权分割, 流动性较好且便于出售退出。商业资产部分由于难以分割出售, 且要求一体化的经营管理, 是典型的重资产。随着“轨道+物业”模式的逐渐发展, 自持商业资产将越来越多, 如果不为商业资产注入流动性, 将会滞留大量资本在商业资产上, 降低企业发展活力。 2“轨道+物业”模式下的资产管理模式 2.1 资产管理模式 房地产资产管理模式是一种以持有型物业作为投资载体, 通过合理运营实现资产保值升值的运作模式。其终极目标是将运营成熟良好的资产打包成金融类产品, 如房地产信托投资基金 (REITs) 、商业信托等[2], 在实现资产出表的同时, 仍保留运营管理。这种“轻资产、重运营”的操盘方式, 能够降低资产负债率, 释放资产价值。 与传统开发销售模式不同, 资产管理模式不单一衡量资产周转率, 其获利模式在于持有过程中, 通过对资产运营的提升获取持续性收入。商业逻辑是“投资—融资—运营—退出”, 且以资产退出为起点, 即从基金退出的收益率要求出发, 倒推资产获取的判断标准和运营管理要求, 进行管理逻辑的重新梳理。 2.2 资产管理模式支持“轨道+物业”模式可持续发展 2.2.1 解决项目开发资金问题 地铁上盖物业尤其是商业物业, 属于典型重资产, 这部分资产由于价值巨大, 市场上很少有资金能整体接手, 因而轨道交通企业被迫持有大量商业物业。这部分商业物业会占用大量企业资本, 如不设法盘活, 将影响到企业新开发项目的资金供给。 资产管理模式是从退出时市场对商业资产的需求而倒推开发链条, 从项目决定是否投资时已经开始考虑资产的退出问题, 并以轨道交通上盖物业在交易所的IPO上市作为退出