物业管理与工程部工作手册.doc

东方中心物业管理处 工程部工作手册 目 录 第一章 工程部机构设置及岗位职责 一、工程部职责 二、工程部组织机构图 三、领班岗位职责 （一）工程部经理岗位职责 （二）强电领班岗位职责 （三）弱电领班岗位职责 （四）暖通领班岗位职责 （五）维修领班岗位职责 （六）电梯领班岗位职责 （七）消防领班岗位职责 四、各维修工岗位职责 （一）综合维修技工岗位职责 （二）运行技工岗位职责 （三）中央空调技工岗位职责 （四）消防技工岗位职责 （五）弱电技工岗位职责 （六）电梯技工岗位职责 第二章 工程部管理制度 第一节 基础管理制度 一、客户报修处理程序 二、紧急事故处理程序 （一）停电的处理程序 （二）水浸事件处理程序 （三）电梯困人的处理程序 （四）火灾应急处理程序 三、年报告、月报告、周报告、天反馈制度 四、设备运行报告制度 五、能源管理规定 六、工程设备档案管理规定 七、设备综合管理标准作业规程 八、零件、耗材采购、库存及领用管理制度 九、工具管理标准作业规程 十、工程部钥匙管理制度 十一、外包项目招标和监督制度 第二节、 设备运行管理制度及作业流程 一、安全运行管理制度 二、安全用电管理制度 三、临时用电管理制度 四、给排水管理制度 五、值班运行、交接班制度及维修作业流程 （一）安全运行管理制度 （二）、供配电运行作业标准管理规程 （三）、中央空调运行管理标准作业规程 （四）、电梯运行管理标准作业规程 （五）、弱电系统维修标准作业规程 （六）、公共设施安装/维修标准作业规程 （七）、给排水设备设施运行管理标准作业规程 （八）、二次供水管理标准作业规程 第三节、设备操作、保养及巡查标准作业规程 一、值班管理标准作业规程 二、供配电设备设施安全操作标准作业规程 三、供配电设施设备维修保养标准作业规程 四、电梯故障维修标准作业规程 五、电梯困人救援标准作业规程 六、电梯日常维修保养标准作业规程 七、给排水设备设施操作标准作业规程 八、给排水设备设施维修保养标准作业规程 九、中央空调操作标准作业规程 十、中央空调维修保养标准作业规程 十一、消防系统操作标准作业规程 十二、消防系统维修保养标准作业规程 十三、消防泵维维修保养标准作业规程 十四、消防巡检作业规程 十五、化粪池管理标准作业规程 十六、装饰装修管理标准作业规程 十七、工程返修管理标准作业规程 工程管理部培训管理 工程部绩效考核 附件：工程管理部各类运行表单 4 4 4 5 5 5 6 7 8 8 9 11 13 14 16 18 20 22 22 22 24 24 25 27 29 33 34 36 37 38 40 42 44 45 46 46 48 49 50 50 51 52 54 56 58 60 62 64 66 66 68 69 71 73 74 79 80 83 84 88 90 94 95 96 97 100 102 104 108 第一章 工程部机构设置及岗位职责 一、工程部职责 工程部是项目工程管理，保障设备、设施正常运行的职能部门。工程部的管理具有严密的科学性和较高的技术性，它是为客户创造安全、文明、舒适、方便的商住环境的基本保证和坚强后盾，是反映大厦服务水准、良好形象和声誉的重要标志。其职责范围如下： 负责大厦供配电系统、智能自动控制系统、通讯系统、电梯系统、空调系统、给排水系统的运行管理，维护保养和故障维修。 负责大厦公共设施、设备的维修保养。 负责业主（租户）室内二次装修的审批、监管、验收工作。 负责对业主（租户）室内设施、设备提供有偿维修服务。 负责大厦委外维修工程发包及监管工作。 工程部组织机构图 组织架构 三、各岗位职责 工程部经理职责 直接上级：管理处总经理 直接下级：各专业（工程师）领班 工程部经理是进行管理、操作、保养、维修、保证设施正常运行的总负责人，其主要职责是： 1、在项目总经理的领导下，贯彻执行有关设施设备和能源管理的工作方针、政策、规章和制度。负责本部门工作安排及管理工作。 2、履行与物业服务中心签定的目标合同，完成物业服务中心下达的各项管理目标和经济指标 3、负责组织设备的使用、维护、更新改造直至报废的整个使用过程的管理工作，使设备始终处于良好的技术状态。 4、在“安全、可靠、经济、合理”的前提下，及时供给各设备所需的能源(水、电、油、汽等)。做好节约能源工作。 5、组织人力、物力，确保设备的正常运转和保养工作。 6、组织编制各种设备的保养、检修计划，原材料采购计划，并组织实施。 7、参与设备、设施和装修装饰材料的采购评审工作； 8、负责外包工程的施工方案、工程报价的审核 9、组织收集、编制各种设备的技术资料、图纸，做好设备的技术管理工作。 10、组织拟