大学城3号地整体开发组织的方案.docVIP

大学城3号地整体开发组织方案 （2014年5月7日） 目录 摘 要 3 一、项目基本情况 5 （一）项目位置及用地 5 （二）建设内容 8 （三）规划指标 10 （四）经营指标 11 二、 项目开发计划 12 三、 项目建设投资计划 13 （一）项目建设投资费用说明 13 （二）各项投资费用分布 14 （三）年度投资计划 14 四、 项目销售收入测算 16 （一）周边市场情况 16 （三）销售回款进度 17 五、项目总投资 18 六、项目投资收益测算 19 七、资金使用计划 19 八、现金流分析 20 九、风险分析及对策 23 参考文件： 27 摘 要 大学城3号地项目位于北京市房山区良乡高教园区，项目用地性质是文化娱乐用地。该项目总占地面积34116m2，总建筑规模139058 m2，其中：地上面积：85290 m2，地下面积：53768 m2。规划建设内容包括7栋塔式文化创意产业楼和电影院，功能涵盖电影、音乐、运动、动漫游戏和休闲餐饮。项目于2014年3月开工建设，计划2014年9月开盘销售，2016年12月竣工验收。该项目的收益测算如下： 一、项目可销售建筑面积110008平方米，企业自营面积24198平方米，不可销售面积4852平方米。可销售建筑面积包括：写字楼69541平方米；地上商业14445平方米；地下商业4563平方米；电 影 院7798平方米（地上684平方米，地下7114平方米）；另，机动车停车位782辆，可售机动车停车位300辆。 二、根据目前的市场情况，保守预计写字楼售价按20000/平方米，一层商业28000/平方米，二层和地下一层商业19000/平方米，电影院按10000元/平方米的成本价考虑，停车位预计销售价格18万元/辆。 三、该项目预计总销售额19.52亿元，其中：写字楼13.91亿元；地上一层商业2.13亿元；地上二层商业1.3亿元；地下商业0.87亿元；电影院0.78亿元；停车位0.54亿元。（暂不考虑人防部分停车位收入和政府返还的1亿元土地款） 四、该项目预计总投资15.5亿元，其中：土地成本3.88亿元；前期工程费0.5亿元；建安间接工程费0.51亿元；建安直接工程费6.6亿，开发间接费用2.18亿元，税费1.83亿元。项目总投资成本折合总建筑面积单方成本约11151元/平方米，可售面积单方成本14096元/平方米。 五、在保守预计项目售价的情况下，该项目预计可实现销售收入19.52亿元，总投资15.5亿元，毛利润4.02亿元，项目收入毛利润率20.58%，项目成本毛利润率25.91%。项目税后净利润3.01亿元，收入净利率15.43%，成本净利率18.25%。 一、项目基本情况 （一）项目位置及用地 1.项目位置 大学城3号地项目是指北京房山区良乡高教园区09-04-14文化娱乐项目。该项目位于房山区良乡长虹东路北侧，地铁房山线良乡大学城站西北侧30米处。该项目距京石高速长阳路口8公里，从该项目处可乘地铁房山线或乘车经京石高速进入市区。 项目总占地面积约3.87公顷（58亩），其中，建设用地约3.41公顷（51亩），代征绿地约0.46公顷（7亩）。 该项目具体四至为：西至良乡高教园区十六号路，东至良乡高教园区十七号路，南至长虹东路，北至良乡高教园区六号路。该项目南侧长虹东路（路宽60米）和西侧高教园区16号路（路宽20米）为现状路，交通畅通。北侧规划高教园六号路和东侧规划高教园17路为规划路，目前尚未修建或使用，可作为临时道路。 用地现状 目前该地块场地平整，基本达到“七通一平”（“七通”指通道路、电信、歌华、上水、天然气、雨污中水、临电，“一平”指除代征绿地中有5根高压线外场地自然平整）。该项目目前的四围情况如下图所示。 周边市政管线： 电信：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线8.5米处铺设有电信管线。 有线电视：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线8.5米处铺设有歌华有线电视管线。 给水：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线25.5米处铺设有给水管线，管径DN400。 天然气：南侧长虹东路，距规划代征绿地红线45米处铺设有天然气管线，管径DN500。 雨水：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线15米处铺设有雨水管线。 污水：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线11米处铺设有污水管线，管径DN400。 中水：西侧高教园区规划16号路，距规划建设用地红线18米处铺设有中水管线，管径DN300。 临电：西侧高教园区规划16号路铺设有永久电力管线。 周边项目开发情况 项目西接首开集团熙悦·睿府教师住宅商业混合项目，该项目目前处于主体施工后期阶段。项目北侧是理工大学教育科研用地，目前该地块平整，但尚未进行任何施