市场比较法估价中可比案例选择研究.pdfVIP

第 20 卷第 4 期 ( ) 华　中　科　技　大　学　学　报 城市科学版 V o l. 20 N o. 4 2003 年 12 月　 ( ) J. of HU ST. U rban Science Edition D ec. 2003 市场比较法估价中可比案例选择研究 1 2 王秀丽 　骆汉宾 ( 1. 华中科技大学　土木工程与力学学院, 湖北　武汉　430074) 摘　要: 引入了模糊数学贴近度概念, 对房地产估价市场比较法可比案例选择进行研究. 针对不同用途, 确定了 商业及住宅房地产的特征因素, 并作了定性描述, 将特征因素对房地产价格的影响程度进行量化. 在特征因素 的隶属度赋值方面, 分别提出了软指标和硬指标隶属函数值的计算方法, 在综合指标隶属函数值求取上, 提出 了加权平均的方法. 在此基础上将特征因素的隶属度及权重引入到贴近度计算概念模型之中, 建立了交易案例 与待估房地产贴近度计算模型, 由贴近度的大小直接选出可比案例, 并对此方法进行了应用分析. 关键词: 贴近度; 　特征因素; 　隶属度; 　权重 ( ) 中图分类号: F 293. 3　　文献标识码:A 　　文章编号: 2003 　　市场比较法是根据房地产交易中的替代原 用模糊的工具才能收到最佳的效果, 模糊数学理 则, 在求取估价对象房地产的价格时, 将估价对象 论则是解决该类问题的最有效的工具. 模糊数学 房地产与近期内发生交易的类似房地产对照比 在对象的相似程度识别方面, 引进了贴近度的概 较, 从已发生了交易的类似房地产的价格, 修正得 念, 对象越贴近, 贴近度越大. 运用模糊数学贴近 [ 1 ] 度的概念计算交易案例之间的贴近程度, 由贴近 出估价对象房地产价格的一种估价方法 . 在实 际估价中, 选取好比较案例是一个难点, 它直接影 度大小排序直接选出可供比较的交易实例. [ 3 ] 响和决定着市场比较法估价的最终结果. a. 贴进度的定义 . 贴近度是指两个模糊子 ( ) 计算机强大的存储功能及快速的计算能力, 集之间彼此相近的程度, 贴近度在 0, 1 之间取 模糊数学定量的描述待估房地产与交易实例之间 值, 当贴近度等于 1 时, 称两个模糊子集完全贴 的相似程度, 两者的有机结合, 可以快速、准确地 近; 当贴进度等于 0 时, 称它们完全不贴近. 选出替代性最