博文花园二期整合营销推广策划报告.doc

博文花园 项目整合营销策划推广报告 武汉越秀地产投资顾问有限公司 博文花园二期整合营销推广策划报告 引言 项目营销策划在房地产全程营销过程中居于“承先”（产品概念提炼与规划建筑设计）“启后”（项目入市销售）之重要地位，肩负着将发展商的产品相关信息“合理、有效、快捷”传递至“目标消费者”并贯以切合消费心理的“描述”，从而缩短生产向销售“惊险一跳”的宝贵时间之重任。 越秀地产投资顾问（武汉）有限公司将以严谨、务实、创新的态度，全身心参与对“博文花园”的培护和呵养过程，关注产品，重视市场，谋求高平台基础上的双赢合作。 需求市场背景分析 国家住房政策在各高校的落实情况 为了进一步深化住房制度改革，省房改领导小组在《中央在汉委部属高校住房货币化分配方法》中规定了四项基本原则：按劳分配和效率优先、兼顾公平；国家、单位和个人三者合理负担；老职工老办法、新职工新制度；新旧政策相衔接，购房优惠和货币补贴相平衡。 自1998年10月28日以后，各高校一律取消福利分房，教职工住房必须实行货币化，并会得到一定的住房补贴，这笔资金的来源有三部分：中央、省、学校，但由于中央的这笔资金并没有到位，导致了文件中的承诺无法兑现，挫伤了高校教师购房积极性，这一现象值得警惕。以下是我们在这三所高校中的调查情况： 华中师范大学 华师校内已不再建设教师住房，只有寄望于其南湖边的一块地，准备在2年内在那里建7至8栋小高层，提供3至4百套商品房给教职工。但华师教职工的住房缺口在8百至1千套，而每年新增的教师用房也在1百套以上。因此华师房管中心与湖北省安居住宅发展有限公司开发的玉兰苑二期联系，介绍了240户家庭前去购买。双方刚签下购房合同240份，均价在1550元/平方米，户型全是3室2厅2卫，面积从120至200平方米不等，已入住。 武汉大学 今年8月15日，武大召开了全校住房分配工作会议，进一步统一认识，深化住房货币化改革，并宣布要将校内70%的住房置换到校外，那么武大将有7千户家庭会在校外购买商品房，这将是一个长期的过程。而短期内，武大教师的住房缺口在3千套。 湖北新纪元实业有限公司从去年拿下桂子花园2期的50亩土地以来，便由该公司常务副总经理萧智军亲自出马，长期做武大的工作，其诚心感动了相关的武大领导。再者，新纪元前几年开发的桂子花园1期悉数卖给了原武汉测绘科技大学（现已并入武大）。这样一、二期就连成了一片，于是武大决定在今年10月与该公司签订购房协议，共有486套住房全被武大教师购买。 桂子花园2期的均价在1500元/平方米，建筑面积有110－160平方米不等，有多层、小高层，其中3室2厅2卫414套，4室2厅2卫48套，5室2厅2卫24套。 另外，在武大周边的武汉重型机床厂，东湖边上的沙湾村，八一路上的假肢厂等地块上开发的房地产商们纷纷到武大开展营销工作，这些地块的最大优势最离武大较近，交通方便，对邻近的武大教职工吸引力较强。 武汉理工大学 武工大是最早响应国家政策的武汉高校之一，早在2001年底，该校就有1千多户教职工在校外购买了商品房，但当他们找学校要住房补贴时，由于中央的那部分资金没有到位，学校无力兑现承诺，致使这1千多户教职工的住房补贴存在较大缺口，于是后边8百多户缺房户便在观望和等待，购房的行动呈锐减之势。但听说，该校已经派人到北京活动去了，如能把中央的缺位资金弄到位，这批缺房教职工定会掏钱买房。 该校的1千多户校外公寓分别由以下内容组成： A　玉兰苑一期，700套，均价1400元/平方米 B 黎明村小区，180套，均价1680元/平方米 C 汽门厂小区，160套，均价1580元/平方 D 博文花园，250套，均价1550元/平方米 E 锣厂小区，216套，均价1280元/平方米 教师的消费潜力有多大? 我司于2002年10月28日专程与武大龙校长等进行了会谈，以下是武大的主要意见。 A、校方教师外迁座谈会反映的主要问题 B、离学校远近是青年教师首先考虑的问题。 C、价格是否符合心理要求(注:楚芸曾以南湖山庄开发商身份与武大老师交谈过,南湖山庄当时卖价为2188,综合考虑环境及户型后,老师们的出价为2000元/平方米)。 D、物业环境，包括小区自然环境、物业配套环境、物业服务。 教师外迁政策性意见 A、外迁教师除享受国家规定补贴外，校方将提供特补，标准肯定在目前华工、华师等校标准之上。 B、补贴政策与职称、职务、教龄、是否双职工等挂钩。 C、只有退回校内现住房的教师才能享受购房补贴。 D、肯定要外迁的占20%，这部分住房不对教师出售或出租，属暂住性质。按校方估计，理想迁出量在70%左右。 E、学校将出台政策，提高校内住房的租金，按市场价计租，同时停止校方对住房的维修。 F、国家补贴部分校方会对先期外迁户垫支一部分。 对合作方的要求 A、大教育配