限价房用地操作探索——以徐州市为例研究.pdfVIP

江苏省土地学会学术年会(二OO七年度)论文集 限价房用地操作探索 ——以徐州市为例 王卫梁 (徐州市国土资源局，徐州221006) 摘要：本文依据法律法规和政府规章。结合我市土地市场运作的工作实践，对限价房用地进行了深入探讨。 关键词：限价土地操作探索 1政策背景分析 1．1国家调控政策 从2004年开始，国家针对房地产业的过快发展，使用了货币政策、财政政策、土地政策等手段对房地产业进行宏观调控。 先后出台了一系列给过热的房地产业降温的土地政策：先是“8．3l”大限，即经营性土地使用权在2004年8月31日之后必须 通过“招拍挂”获得；紧接着是“急刹车式”的三个暂停，即暂停农用地转用审批、暂停新批的县改市(区)和乡改镇的土地利用 总体规划的修改、暂停涉及基本农田保护区调整的各类规划修改；之后又停止了别墅类高档项目的用地供应，对两年以上未 开发的闲置土地无偿收回，直至“国六条”的出台，始自两年前至今仍在深入和完善的一系列土地政策，是建立规范和科学的 土地市场不断深化过程。 “国六条”中第一次提到限价房用地，土地的供应应在限套型、限房价的基础上，采取竞地价、竞房价的办法，以招标方式确定 开发建设单位。 1．2土地供应结构对房地产市场的影响 对土地供应结构的政策，从宏观层面主要有四条：一是停止别墅用地的供应；二是优先满足普通商品住房的用地需求；三 是严格控制高档住宅的土地供应；四是加强经济适用住房的用地管理。 土地供应结构对房地产市场的影响有两方面：一是对供应土地对应的房地产产品结构，如别墅、公寓、普通住宅等的影 响；--是对供应土地的区位分布产生影响。供应土地对应的房地产产品结构先对不同类别的房地产供需平衡产生影响，进而 对房地产价格产生影响。供应土地的区位分布先影响房地产市场的统计价格，后影响房地产供应的产品结构。如在城市郊 区开发的房地产，一方面由于土地价格较低，使开发出的产品总体较低，按照目前的房地产价格的统计方法，能使市场交易的 平均价格下降，另一方面由于基础设施配套等各方面原因，此类土地对应的房地产以普通住宅为主，而在城市中心的土地由 于土地成本较高，开发成高档产品能使开发商更加有利可图。 1．3当前土地供应结构中存在的问题 土地政策和信贷政策是房地产调控的两大利器。控制土地供应总量，调整土地供应结构是近几年调控的一贯思路。通 过优化土地供应结构来改变未来房地产供给结构，无疑有利于稳定房价，但执行不力使得“政策折扣”现象很严重。2003年 52．8％，有些地方高达80％和70％，有的甚至在90％以上。另一方面，有的地方财政已成“土地财政”，包括土地出让金和相 关税费的土地收入已经成为地方政府的主要经济来源。在东部沿海发达地区，有的县市土地出让金收入占到了其地方财政 收入的一半以上；有的地方财政成为事实上的“土地财政”。地方政府以经营者自居，试图“以地生财”，必然影响地方政府打 压房市的积极性，从而影响了中央宏观调控措施的实施和落实，效果不尽如人意。 2成功实践 2．1新的尝试 我们目前面临的需要解决的主要问题是住宅供给结构不合理，即高档住宅超量而中低档住宅不足这样一个问题，这是一 个表象问题，其归根结底要解决的是如何作到城市土地供应结构的细化和科学，这个问题对房地产业而言具有整体布局和战 略规划的意义，对城市规划和宏观经济的发展也具有重要作用。为了平抑房价过高的局面，使中低收人群能居有其所，我市 尝试供应了一批限价房用地。 一306一 第四部分经济篇 限价房用地操作探索 【案例分析1：政府定销房用地】 房用地，专门用于旧城改造中拆迁安置用房。 一、地块基本情况及规划要求 1．地块情况及主要规划指标： 表l地块情况及规划指标表 2．土地供地条件 地块内部建筑物拆除达自然地坪，其他(地上、地下)及周边条件均为现状。 3．土地移交 签订《出让合同》后3个月内并付清出让金后移交土地。 4．出让年限 住宅70年，商业40年 5．动工及竣工时间 地块